An die Luft gesetzt

Wirft ein Mieter seine Vermieterin aus der von ihr angemieteten Wohnung, weil sie sich dort ohne seine Zustimmung aufhält, gibt dies der Vermieterin nicht ohne Weiteres ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Urteil vom 4. Juni 2014 (Az.: VIII-ZR 289/13).

Die Vermieterin hatte mit dem Mieter vereinbart, dass sie in der Wohnung die angebrachten Rauchmelder inspizieren durfte. Die Vermieterin beschränkte sich darauf aber nicht, sondern betrat gegen den Willen des Mieters auch Räume, in denen kein Rauchmelder vorhanden war. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Mieter bat sie  das Einfamilienhaus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Dem Mieter platzte daraufhin der Kragen und er trug die Vermieterin eigenhändig aus der Wohnung und setzte sie vor die Tür.

Die Vermieterin war darüber so empört, dass sie die fristlose Kündigung aussprach.

Zu Unrecht, wie der BGH nun festgestellt hat:

Das Verhalten des Mieters stellte nach Ansicht der Karlsruher Richter keine gravierende Pflichtverletzung dar, wie sie für eine fristlose Kündigung Voraussetzung sei. Es seien nämlich die Gesamtumstände zu betrachten, also insbesondere auch das vorangegangene pflichtwidrige Verhaltens der Vermieterin selbst zu berücksichtigen.

Ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an einer ordentlichen Kündigung vermochte der BGH, anders als das in der Vorinstanz mit der Sache befasste Landgericht Koblenz, ebenfalls nicht zu erkennen.

Die Räumungsklage, welche die Vermieterin erhoben hatte, weil der Mieter sich weigerte auszuziehen, hatte also keinen Erfolg.

Fazit:

Vermieter haben das Hausrecht des Mieters zu beachten. Selbst wenn ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung bestehen sollte – was hier in dem ausgeübten Umfang nicht der Fall war – darf der Vermieter sein Recht nicht eigenmächtig ausüben und sich gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Vermieter, die das Recht in eigene Hände nehmen, müssen damit rechnen, dass sie der Mieter an die frische Luft setzt – und das mit Recht.