Schadensersatzanspruch des Mieters bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Muss der Mieter aus beruflichen Gründen ins Ausland, wird ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung der Mietwohnung zustehen. Denn der Wunsch des Mieters, während eines mehrjährigen berufliche Auslandsaufenthalts von entstehenden Wohnungskosten entlastet zu werden, begründet nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an einen Dritten und verpflichtet den Vermieter gem. § 553 BGB zur Erteilung der Zustimmung, sofern nicht “ in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Verweigert der Vermieter ohne solche Gründe die Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wie der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH nunmehr klar gestellt hat, kann in der Verweigerung der Zustimmung zu einem berechtigten Untervermietungsbegehren des Mieters eine schuldhafte Vertragsverletzung liegen, die den Vermieter zum Ersatz des entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

In dem der Entscheidung vom 11.06.2014 (Az::  VIII ZR 349/13) zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter die Erteilung der Untervermietungserlaubnis an einen konkret benannten Untermietinteressenten verweigert, obwohl der Mieter aus beruflichen Gründen für mehrere Jahre nach Kanada musste. Der Mieter klagte die Untervermietungserlaubnis ein und obsiegte. Im Anschluss nahm er den Vermieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete in Anspruch. Zu Recht, wie der BGH nun sagte:
Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Er hätte sich nämlich nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Beraterhinweis:

Verweigert der Vermieter die Genehmigung der Untervermietung, ohne dazu berechtigt zu sein, kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Das muss er aber nicht – er kann seinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung auch gerichtlich geltend machen. Gibt das Gericht dem Mieter Recht und bestätigt den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, läuft der Vermieter Gefahr, den bis dahin aufgelaufenen Mietausfallschaden ersetzen zu müssen. Vermieter sollten sich dieses Risikos bewusst sein – denn eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann sie teuer kommen.