Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung auch ohne ausdrückliche Vollmacht zulässig

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH durfte sich nun (Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13) mit der Frage befassen, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam ist, wenn es durch eine Hausverwaltung ohne Offenlegung der Bevollmächtigung durch den Vermieter ausgesprochen wird.

Diese Frage war nämlich bislang in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwaltung) gestellt wird, nur dann wirksam ist, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin auch namentlich benannt wird.

Dem erteilte der BGH nun eine Absage.

Er verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, nachdem auch eine konkludente Stellvertretung möglich ist. Übertragen auf das Mietrecht bedeute dies, dass eine Hausverwaltung auch ohne Benennung des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen stellen dürfe – aus den Umständen ergebe ich nämlich, dass sie dies nicht aus eigenem Recht, sondern für den Vermieter mache. Geklagt hatte eine Vermieterin, die durch ihre Hausverwaltung die Miete erhöhen lassen wollte. Der Mieter war der Auffassung, die Verwaltung habe die Bevollmächtigung und das Handeln im Namen der Vermieterin ausdrücklich klarstellen müssen. Der BGH folgte dem aber aus den genannten Gründen nicht. Es seien keine Umstände erkennbar, nach denen der Mieter annehmen konnte, die Hausverwaltung habe die Miete im eigenen Namen erhöhen wollen.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist praxisgerecht. Überlässt der Vermieter einer Hausverwaltung die Vertretung gegenüber dem Mieter, muss dieser davon ausgehen, dass Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, im Namen des Vermieters abgegeben werden. Anders kann es aber aussehen, wenn die Verwaltung erstmals für den Vermieter auftritt, weil dieser z.B. bislang alles selbst erledigt hat und nunmehr eine Hausverwaltung beauftragt hat, ohne den Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Eine ordentlich arbeitende Hausverwaltung wird sich dann aber dem Mieter vorstellen und ihre Bevollmächtigung darlegen.