Schlüssel verloren: Muss der Mieter die neue Schließanlage bezahlen?

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich mit der Frage befassen, ob ein Mieter die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage zu tragen hat, wenn er einen Hausschlüssel verliert.

In dem der Entscheidung vom 5. März 2014 (Az.: VIII ZR 205/13) zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei ihm ursprünglich überlassenen Haustürschlüssel zurückgeben können. Den Verbleib des zweiten Schlüssels konnte er nicht darlegen.

Der Vermieter stellte dem Mieter daraufhin 1.337,32 € nach Verrechnung mit dessen Kautionsguthaben in Rechnung. Die Schließanlage des Hauses müsste nämlich aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden. Tatsächlich wurde die Schließanlage jedoch nicht erneuert.

Der BGH bestätigte nun in letzter Instanz, dass die Kosten für die Erneuerung einer Schließanlage bei Verlust eines Haustürschlüssels durch den Mieter zwar grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen diesen begründen können, wenn der Austausch bei Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird. Andernfalls liegt nach der Entscheidung des BGH kein ersatzfähiger Schaden vor.

Praxistipp:

Tauscht der Vermieter nach Verlust eines Haustürschlüssels die Schließanlage nicht aus, ist dies natürlich ein Indiz dafür, dass ein Austausch aus Sicherheitsgründen auch gar nicht erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Schaden ist dann auch nicht erkennbar. Der klagende Vermieter hatte sich in dem Rechtsstreit auf § 249 Abs. 2 BGB gestützt, wonach bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld gefordert werden könne und der Gläubiger in dessen Verwendung frei sei. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift verneinte der BGH aber konsequent. Denn es ist nicht erkennbar, worin der Schaden liegen soll, wenn die Schließanlage nicht ausgetauscht wird. Dann dürfte allenfalls der Wert des verloren gegangenen Schlüssels zu ersetzen sein.

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Hunde dürfen bellen!

Ein Wohnungsmietvertrag enthielt folgende Klausel zur Haustierhaltung:

Der Mieter bedarf für die Haltung von Haustieren – sofern es sich nicht um Kleintiere, die nach außen nicht oder kaum in Erscheinung treten, (z.B. Ziervögel, Hamster)der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann versagt – bzw. widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstückes zu befürchten ist.

Die Mieterin hielt in der gemieteten 3-Zimmer-Wohnung seit September 2012 einen Golden Retriever Mischling. Eine Genehmigung holte sie zuvor nicht ein.

Der Vermieter mahnte die Mieterin anwaltlich wegen der nicht genehmigten Hundehaltung ab und verlangte von ihr, das Tier zu entfernen. Die Hundehaltung sei für ihn unzumutbar, denn der Hund sei nicht ausreichend geschult worden und oft alleine.

Die Mieterin kam der Aufforderung, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, nicht nach. Also zog der Vermieter vor Gericht.

Das Amtsgericht Waiblingen erteilte dem Anliegen des Vermieters eine Absage und wies die Klage zurück.

Ein Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung der Hundehaltung bestehe nicht, da eine Genehmigung hätte erteilt werden müssen.

Eine Belästigung der Nachbarn könne nicht darin gesehen werden, dass der Hund ab und zu belle. Das Bellen seines Hundes liege in der Natur der Sache und sei grundsätzlich hinzunehmen. Auch das der Hund stark an der Leine ziehe, wie der Vermieter vorgetragen hatte, lasse nicht den Schluss zu, dass eine Gefahr für Dritte bestehe. Eine Gefährdung der Mietsache könne auch nicht dadurch angenommen werden, dass der Hund ab und zu für kurze Zeit alleine in der Wohnung sei.

Beraterhinweis:

Eine mietvertragliche Klausel, welche die Tierhaltung in das Ermessen des Vermieters stellt, ist nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) unwirksam. Das Amtsgericht hat die hier streitgegenständliche Klausel für wirksam erachtet, da dadurch die Zustimmung zur Tierhaltung von sachlichen und nachvollziehbaren Kriterien abhängig gemacht wurde und eine Versagung der Erlaubnis nur dann vorsehe, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache überschritten würde.

AG Waiblingen, Urteil vom 14.06.2013 – 9 C 327/13

Haftung für unterlassenen Winterdienst

Auch wenn wir in diesem Winter zumindest im Rheinland keinen Schnee gesehen haben, sollten auch dort ansässige Wohnungseigentümer diese Entscheidung kennen:

Das OLG Oldenburg (Urteil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.000 EUR an eine Unfallversicherung verurteilt, nachdem vor dem Grundstück ein dort versicherter Dritter auf Glatteis gestürzt und zu Schaden gekommen war.

Die WEG habe nämlich die ihr von der Gemeinde übertragene Räum- und Streupflicht verletzt. Sie habe diese Pflicht zwar wirksam auf einen Rentner übertragen, der dieser Aufgabe schon seit mehr als 20 Jahren  nachgehe. Allerdings sei der Rentner mittlerweile 82 Jahre alt und die WEG hätte ihn spätestens mit Eintritt des 80. Lebensjahrs darauf hin überprüfen müssen, ob er aufgrund seines Alters den ihm vertraglich übertragenen Winterdienst überhaupt noch sicher und zuverlässig ausführen konnte. Dies habe die WEG unterlassen und damit ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Praxishinweis:

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer und Vermieter die ihnen i.d.R. obliegende Räum- und Streupflicht auf Dritte übertragen. Häufig werden damit z.B. die Erdgeschossmieter betreut. Kommt es dann gleichwohl zu einem Unfall, weil nicht ausreichend gestreut wurde, haften Eigentümer und Vermieter nur noch für eigenes Verschulden bei Auswahl oder Überprüfung des mit dem Winterdienst Beauftragten. Eine solche Überprüfung ist nach der Entscheidung des OLG Oldenburg jedenfalls geboten, wenn sein Alter Anlass dazu bietet, die sichere und zuverlässige Ausführung des Winterdienstes zu bezweifeln. Bei einem 80-jährigen darf eine WEG demnach nicht mehr ohne Überprüfung davon ausgehen, dass der Beauftragte die Räum- und Streuarbeiten vertragsgemäß erledigt.

Zeitmietvertrag: Unwirksame Befristung kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden

Die Parteien des Rechtsstreits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmietvertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befristungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertragsschluss auch nicht schriftlich mitgeteilt.

Die Kläger sind durch Eigentumserwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten.

Sie kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Die Befristung des Mietvertrages sei aufgrund der fehlenden Angabe eines Befristungsgrundes unwirksam, so dass der Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12) sah das anders:

Zwar sei die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, da der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss keinen Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt habe.

Dadurch sei aber eine planwidrige Vertragslücke entstanden, denn der Wille der Parteien bei Vertragsschluss habe schließlich darin bestanden, dass das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 Bestand haben sollte. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei der Vertrag dahingehend auszulegen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Dann hätten die Parteien ihr Ziel aber durch Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts erreichen können. Ein solcher ist nämlich einer individualvertraglichen Regelung ohne zeitliche Begrenzung zugänglich. Die unwirksame Befristung des Mietvertrages sei also als wirksamer Kündigungsverzicht zu werten.

Beraterhinweis:

Da der Erwerber der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist, war er an den durch Auslegung ermittelten beiderseitigen Kündigungsverzicht gebunden. Er konnte das Mietverhältnis also nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass der Erwerb von vermietetem Wohn-/Grundeigentum mit dem Ziel der Eigennutzung für den Käufer erhebliches Risiken birgt. Enthält der Mietvertrag eine zeitliche Befristung, sollte nicht auf deren Unwirksamkeit spekuliert werden, wenn mit dem BGH die Auslegung als Kündigungsverzicht möglich ist.

Enthält der Vertrag keine zeitliche Befristung und keinen Kündigungsverzicht, geht der Erwerber gleichwohl das Risiko ein, dass die Mieter das Kündigungsrecht bestreiten und erst nach einem mehrjährigen Räumungsrechtsstreit durch die Instanzen die Mietsache verlassen.