Mietzahlungspflicht trotz Weitervermietung

Das Berliner Kammergericht musste sich mit folgendem Fall befassen:

Ein Gewerberaummietvertrag wurde befristet für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und kann vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter geriet jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und wollte unbedingt aus dem Vertrag raus. Er kündigte unter Hinweis auf seine finanzielle Lage. Der Vermieter wies die Kündigung als unbegründet zurück – zurecht, da kein Kündigungsgrund, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung zulassen könnte, ersichtlich war.

Der Mieter zog gleichwohl aus und zahlte keine Miete mehr. Da der Vermieter zur Schadensminimierung verpflichtet war, ließ er die Räume nicht leer stehen, sondern vermietete sie weiter – allerdings zu einer geringeren Miete. Die Differenz verlangte er von seinem ausgezogenen Mieter.

Dieser wehrte sich: Dem Vermieter stehe die Mietforderung nicht mehr zu, da er die Räume ja mittlerweile einem Dritten zum Gebrauch überlassen habe und also den Mietvertrag gar nicht mehr erfüllen könne.

Dem erteilte das KG (Hinweisbeschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132/12) nun aber eine klare Absage:

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann a. a. O. § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth a. a. O. § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2BGB).

Im Klartext: der Mieter blieb trotz Auszug und nachfolgender Weitervermietung zur Zahlung der Miete verpflichtet. Aus der Weitervermietung kann er kein Recht herleiten, die Zahlung der Miete zu verweigern, denn durch seine grobe Vertragsverletzung (Auszug und Einstellung der Mietzahlungen) hat er den Vermieter schließlich erst in die Situation gebracht, die Räume weiterzuvermieten, um den Mietausfallschaden zu minimieren.

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.

Kleinreparaturklausel unwirksam, wenn jährliche Höchstgrenze über 6%

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt (Urteil vom 15.10.2013 – 2 C 1438/13) musste sich mit der Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel in einem Formular-Wohnraummietvertrag auseinandersetzen.

In dem Rechtsstreit ging es um 70,81 EUR für die Reparatur eines Sanitärbauteils, welche der der Vermieter vom Mieter unter Verweis auf die Kleinreparaturklausel erstattet bekommen wollte. Er bliebt ohne Erfolg.

Die streitgegenständlichen Klausel hatte zum Inhalt, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen an Gegenständen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, zu tragen hat, sofern die Kosten im Einzelfall 100 EUR nicht überschritten und eine jährliche Gesamtbelastung von nicht mehr als 8% der Bruttojahresmiete zu verzeichnen sei.

Die Kostengrenze im Einzelfall erachtete das Amtsgericht noch für angemessen. Die Jahresobergrenze von 8% sah das Gericht jedoch als einen Verstoß gegen § 307 BGB an. Danach sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die einen Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Einen solchen Verstoß erblickte das Gericht in der Höhe der Jahresobergrenze. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Stuttgart dürfe nämlich angesichts der erheblich gestiegenen Mieten die Grenze von 6% Jahresbruttokaltmiete nicht überschritten werden.

Beraterhinweis:

Mieter glauben oft, sie müssten sich mit den in der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag genannten Kosten für einzelne Reparaturen an der Handwerkerrechnung beteiligen. Dem ist aber mitnichten so:

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der sich die Mieter an Repaturen an ihrem häufigen Zugriff ausgesetzten Gegenständen (z.B. Wasserhahn, Toilettenspülung etc.) bis zu einem Betrag von 100 EUR im Einzelfall beteiligen müssen, wird dadurch zugleich auch die Grenze der Kleinreparatur definiert: Reparaturen, die höhere Kosten verursachen, sind dann keine Kleinreparaturen mehr und der Mieter muss dann überhaupt keine Kosten übernehmen.

Ein Beispiel: Kostet etwa die Reparatur einer Toilette 120 EUR, muss nicht der Mieter 100 EUR zahlen und der Vermieter nur 20 EUR – der Mieter muss stattdessen dann gar nichts zahlen, denn da die Reparaturkosten die Einzelfallgrenze überschreiten, liegt schon keine Kleinreparatur mehr vor: Der Vermieter muss dann die vollständigen Kosten von 120 EUR tragen.