Untermieter zieht nach Kündigung nicht aus – was droht dem Mieter?


Ein Mieter, der seine Wohnung, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, untervermietet oder einem Dritten zum Gebrauch überlässt, riskiert eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages. Denn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung stellt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass sie eine Vertragsbeendigung rechtfertigen kann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festgestellt, dass eine Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Untervermietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Untervermietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters.

Dem Mieter konnte nach Auffassung des Senats auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit den Untermietern zur Beendigung des Klageverfahrens einen Räumungsvergleich geschlossen hatte. Denn dadurch verzögerte sich der Auszug der Untermieter nicht. Eine Fortführung des Verfahrens hätte auch keine frühere Räumung bewirkt.

Alles in allem konnte dem Mieter also nichts vorgeworfen werden. Er hatte sich vertragsgetreu verhalten und seine Untermieter durch ein gerichtliches Verfahren zur Räumung veranlasst, nachdem ihm die Untervermietungserlaubnis entzogen worden war.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt. § 543 Abs. 1 BGB stellt ausdrücklich auf ein Verschulden des Mieters zur Begründung eines wichtigen Kündigungsgrundes ab. An einem solchen Verschulden fehlte es hier jedoch. Dem Mieter konnte nicht vorgeworfen werden, dass die Untermieter nicht auszogen. Er blieb nicht untätig, sondern veranlasste die notwendigen rechtlichen Schritte, nämlich eine Räumungsklage gegen seine Untermieter. Vor diesem Hintergrund sah der Bundesgerichtshof zu Recht eine fristlose Kündigung als unbegründet an.

Beraterhinweis:

Sofern eine Untervermietungserlaubnis widerrufen wird, was nach den üblichen vertraglichen Abreden in der Regel möglich ist, hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die dann nicht mehr genehmigte Nutzung der Mietsache unterlässt. Gleichwohl darf er ihn nicht einfach vor die Türe setzen, sondern muss ihn, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, auf Räumung verklagen. Für ein Untemietverhältnis gilt hier also nichts anderes, als für das Hauptmietverhältnis: Selbstjustiz ist verboten!

Der Widerruf der Untervermietungserlaubnis kann also für Mieter die Pflicht begründen, dem Untermieter zu kündigen und gegebenenfalls vor Gericht zu ziehen, um ihn auf Räumung zu verklagen. Dies sollte schon bei Abschluss eines Untermietvertrages und der Auswahl eines Untermieters bedacht werden.

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