Unwirksames Mieterhöhungsverlangen führt zu unzulässiger Klage

Ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung der vom Mieter geschuldeten Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete muss nach § 558 a BGB ausreichend begründet werden. Andernfalls ist es formell unwirksam – mit der Folge, dass eine Klage gegen den Mieter auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren unzulässig wäre.

Diese Rechtsprechung hat nun der BGH in einer Entscheidung vom 13.11.2013 (Az.: VIII ZR 413/12) erneut bestätigt.

Geklagt hatte ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg begründet hatte.
Die vermietete Wohnung lag jedoch nicht in dieser Großstadt, sondern in einer in der Nähe gelegenen Gemeinde mit nur ca. 4.500 Einwohnern.

Der BGH verneinte die Anwendbarkeit des Nürnberger Mietspiegels, da die Gemeinde R. nicht mit der Großstadt Nürnberg mit ca. 500.000 Einwohnern vergleichbar sei.

Da somit das Mieterhöhungsverlangen bereits den formellen gesetzlichen Anforderungen nicht entsprach, war auch eine auf Zustimmung gerichtete Klage unzulässig. Denn diese setzt eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung voraus.

Hnweis:

Formelle Fehler eines Mieterhöhungsverlangens können zwar grundsätzlich gem. § 558 b Abs. 3 BGB noch im Rahmen eines Zustimmungsklageverfahrens geheilt werden. Eine solche Nachbesserung führt dann aber nicht dazu, dass das ursprüngliche Verlangen rückwirkend wirksam wird, sondern stellt juristisch ein neues Mieterhöhungsverlangen dar, mit der Folge, dass auch dafür die entsprechende Überlegungsfrist neu zu laufen beginnt. Wird also im Zustimmungsverfahren nachgebessert und entscheidet das Gericht über die Klage vor Ablauf der (weiteren) Überlegungsfrist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

AG München: Konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Möchte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen und an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, benötigt er dazu die Zustimmung des Mieters. Wird diese verweigert, kann der Vermieter seinen Mieterhöhungswunsch gerichtlich geltend machen und durchsetzen, wenn der Mieterhöhung rechtlich nichts entgegen steht.
Zwar muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Für die Zustimmung des Mieters gilt das Schriftformerfordernis indes nicht – sie kann auch formlos oder konkludent erfolgen, z.B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete.
In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffassungen, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit der Vermieter von einer konkludenten Zustimmung ausgehen darf. Manche Gerichte lassen bereits die einmalige Zahlung der neuen Miete als Zustimmung durchgehen, manche Gerichte verlangen zumindest die zwei- oder dreifache vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter.

Das Amtsgericht München hat sich in einem Urteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11426/13) der erstgenannten Ansicht angeschlossen. Es hatte zu entscheiden über die Zustimmungsklage einer Vermieterin, die trotz Zahlung der erhöhten Miete durch ihre Mieter deren schriftliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen durchsetzen wollte. Diese hatten nämlich geäußert, dass sie die Mieterhöhung zwar für unwirksam halten würden, aber trotzdem die erhöhte Miete akzeptierten.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München bestand für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, denn die Mieter hätten ja bereits durch Zahlung der erhöhten Miete ihre Zustimmung durch schlüssiges Verhalten erklärt. Bereits eine einmalige Zahlung der neu geforderten Miete sei als Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auszulegen, erst recht die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Mieter das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam gehalten hätten – denn durch die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Erhöhung der Miete trotzdem akzeptierten.

Beraterhinweis:

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, hat der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB die Möglichkeit, binnen drei voller Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters diesen vor Gericht auf Zustimmung zu verklagen. Zahlt der Mieter also in diesen drei Monaten die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, wird sich eine Klage erübrigen: Der Mieter hat dann schlüssig zugestimmt. Bringt der Miete die neue Miete aber nur mit dem Vorbehalt der Rückforderung zur Anweisung, wird der Vermieter die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beachten müssen, will er nicht Gefahr laufen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist die unter vorbehalt gezahlte erhöhte Miete zurückfordert.

Untermieter zieht nach Kündigung nicht aus – was droht dem Mieter?

Ein Mieter, der seine Wohnung, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, untervermietet oder einem Dritten zum Gebrauch überlässt, riskiert eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages. Denn die unerlaubte Gebrauchsüberlassung stellt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass sie eine Vertragsbeendigung rechtfertigen kann.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festgestellt, dass eine Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Untervermietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters untervermietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Untervermietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters.

Dem Mieter konnte nach Auffassung des Senats auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit den Untermietern zur Beendigung des Klageverfahrens einen Räumungsvergleich geschlossen hatte. Denn dadurch verzögerte sich der Auszug der Untermieter nicht. Eine Fortführung des Verfahrens hätte auch keine frühere Räumung bewirkt.

Alles in allem konnte dem Mieter also nichts vorgeworfen werden. Er hatte sich vertragsgetreu verhalten und seine Untermieter durch ein gerichtliches Verfahren zur Räumung veranlasst, nachdem ihm die Untervermietungserlaubnis entzogen worden war.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs überzeugt. § 543 Abs. 1 BGB stellt ausdrücklich auf ein Verschulden des Mieters zur Begründung eines wichtigen Kündigungsgrundes ab. An einem solchen Verschulden fehlte es hier jedoch. Dem Mieter konnte nicht vorgeworfen werden, dass die Untermieter nicht auszogen. Er blieb nicht untätig, sondern veranlasste die notwendigen rechtlichen Schritte, nämlich eine Räumungsklage gegen seine Untermieter. Vor diesem Hintergrund sah der Bundesgerichtshof zu Recht eine fristlose Kündigung als unbegründet an.

Beraterhinweis:

Sofern eine Untervermietungserlaubnis widerrufen wird, was nach den üblichen vertraglichen Abreden in der Regel möglich ist, hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die dann nicht mehr genehmigte Nutzung der Mietsache unterlässt. Gleichwohl darf er ihn nicht einfach vor die Türe setzen, sondern muss ihn, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, auf Räumung verklagen. Für ein Untemietverhältnis gilt hier also nichts anderes, als für das Hauptmietverhältnis: Selbstjustiz ist verboten!

Der Widerruf der Untervermietungserlaubnis kann also für Mieter die Pflicht begründen, dem Untermieter zu kündigen und gegebenenfalls vor Gericht zu ziehen, um ihn auf Räumung zu verklagen. Dies sollte schon bei Abschluss eines Untermietvertrages und der Auswahl eines Untermieters bedacht werden.