Winterdienst darf auf Erdgeschossmieter übertragen werden

Der Winter ist zwar nun endlich wieder vorbei – gleichwohl kann es nicht schaden, eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln aus dem Jahre 2012 zu kennen:

Das Gericht hat entschieden, dass die mietvertragliche Übertragung des Winterdienstes auf den Erdgeschossmieter grundsätzlich zulässig ist und die dazu verwendete Klausel nicht überraschend im Sinne des AGB-Rechtes ist.

Konkret ging es um diesen Passus in der Hausordnung, die durch Vereinbarung wirksam in den Mietvertrag einbezogen war:

Bei Schnee und Glatteis sind von den Unterhausbewohnern Hauszugang und Bürgersteig freizumachen und zu bestreuen. Diese Pflicht muss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen unbedingt erfüllt werden.

Ein Erdgeschossmieter begehrte die Feststellung, dass ihm aus dieser Klausel keine Pflichten erwuchsen, da sie einerseits überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sei, andererseits gegenüber den anderen Mietparteien eine unzumutbare Benachteiligung der Erdgeschossmieter darstelle.

Das Gericht wies die Feststellungsklage ab. Die Klausel sei weder überraschend, noch unangemessen benachteiligend. Das Gericht führte dazu aus:

Die Annahme einer überraschenden Klausel setzt voraus, dass nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, die Klausel so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner nicht mit ihr zu rechnen braucht. Dies zugrundelegt, sind die streitgegenständlichen Bestimmungen in der Hausordnung nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen. Und zwar einerseits in Anbetracht des Umstandes, dass die Schneeräum- und Streupflicht im Mietvertrag selbst unter § 2 Abs. 4 c) statuiert werden und an dieser Stelle des Mietvertrags ergänzend bzw. zur inhaltlichen Konkretisierung ausdrücklich auf die diesbezüglichen Einzelheiten nach Maßgabe der Hausordnung Bezug genommen wird. Andererseits fehlt es an einem Überraschungseffekt auch aufgrund der Tatsache, dass die Übertragung von derartigen Winterdiensten sowie auch die Überwälzung der Pflicht zum Verschließen der Haustüren auf die in den Erdgeschosswohnungen wohnenden Mietparteien durchaus üblich sind.

Auch eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB ist hier nicht anzunehmen. Das Gericht verkennt bei dieser Beurteilung nicht, dass der Vermieter nach § 242 BGBgrundsätzlich verpflichtet sein kann, Regelungen im Mietvertrag zu unterlassen, die die im selben Haus wohnenden Mieter willkürlich unterschiedlich belasten (s. Bieber , in: jurisPR-MietR 25/2011 Anm. 2). Willkür ist jedoch in der vorliegenden Konstellation zu verneinen, weil die Pflichten auf die beiden Erdgeschossmieter verteilt worden sind, die bei einem 8-Parteien-Haus immerhin 25% der Wohneinheiten ausmachen. Auch ist ein sachlicher Grund für die Überwälzung der Pflichten gerade auf die Erdgeschossmieter zu erkennen, denn ist es für den Erdgeschossmieter praktisch gesehen weniger aufwändig die Haustüren zu verschließen und zu prüfen, ob aufgrund von Eisglätte ein Streuerfordernis besteht als für einen Mieter aus den oberen Stockwerken.

Zudem wurde den belasteten Ergeschossmietern als Ausgleich für die Belastung mit Sonderpflichten ein Nachlass auf die Miete gewährt.

Aus diesen Gründen hielt das Amtsgericht die Klausel für nicht gegen §§ 305 c Abs. 1 oder § 307 Abs. 1 BGB verstoßend und wies die Klage ab. Der klagende Mieter muss also auch weiterhin den Winterdienst, soweit erforderlich, ausführen.

Beraterhinweis:

Die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter führt dazu, dass im Schadensfall der Mieter von dem Geschädigten in Anspruch genommen werden kann, wenn er seine Pflicht verletzt hat. Vergisst er also im Winter zu streuen, obwohl es glatt ist, und rutscht ein Dritter auf dem glatten Weg aus, muss der Mieter damit rechnen, zur Kasse gebeten zu werden. Das kann schnell in die Tausende gehen, weshalb sich für Mieter, die solche Verkehrssicherungspflichten vertraglich übernommen haben, der Abschluss einer Haftpflichtversicherung dringend empfiehlt. Der Vermieter selbst kann im Schadensfall nur in Anspruch genommen werden, wenn ihm ein Auswahl- oder Überwachungsverschulden vorgeworfen werden kann.

AG Köln, Urteil vom 31.07.2012 – 211 C 55/12

Mülltonne umgestellt: Mietminderung!

Verlegt der Vermieter den Standort der Mülltonne dergestalt, dass der Mieter statt bisheriger 85 Meter nun einen Weg von 165 Metern bis zur Entsorgung des Hausmülls auf sich nehmen muss, stellt dies nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Köpenick einen zur Minderung der Miete berechtigenden Mietmangel dar. Das Gericht hat in seinem Urteil vom 28.11.2012 (Az.: 6 C 258/12)  eine Minderung in Höhe von 2,5% für angemessen erachtet, da der längere Weg zur Mülltonne für den Mieter unzumutbar sei.

Beraterhinweis:

Jedenfalls nach Auffassung des Amtsgerichts Köpenick kann das Umstellen einer Mülltonne dazu führen, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung mehr als nur unerheblich eingeschränkt wird. Damit wäre die Voraussetzung für eine Mietminderung gegeben. Wo jetzt die Grenze der Zumutbarkeit liegt, ist sicherlich im Einzelfall zu beurteilen. Gerade für ältere Mieter ist es aber besonders ärgerlich, wenn sich der Weg zur Mülltonne plötzlich verdoppelt. Dem soll durch die Ausübung einer Minderung Rechnung getragen werden.

Verwirkung von Mietforderungen unterliegt strengen Anforderungen

Ansprüche auf Zahlung von Miete verjähren regelmäßig nach 3 Jahren. Beruft sich der Mieter vor Verjährungseintritt darauf, dass die Ansprüche des Vermieters wegen Verwirkung nicht mehr bestehen, muss dieser Vortrag hohen Anforderungen genügen. Eine Verwirkung setzt nämlich nicht nur ein Zeitmoment, sondern auch ein Umstandsmoment voraus. Für eine Verwirkung ist demnach erforderlich, dass ein Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wurde und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Je kürzer die Verjährungsfrist, um so seltener kommt eine Verwirkung in Betracht – was daran liegt, dass eine Verwirkung eine längere Nichtausübung des Rechtes voraussetzt.

Eine Verwirkung von Mietzinsansprüchen vor Eintritt der Verjährung kommt nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG Berlin, 11.02.2013, 8 U 227/12) nur aus ganz besonderen Gründen in Betracht. Solche liegen nach Ansicht des Gerichtes aber nicht schon vor, wenn der Vermieter bloß längere Zeit untätig geblieben ist. Es müssten auch gewichtige Umstände vorgelegen haben, nach denen der Mieter sich darauf eingerichtet hat, die geschuldete Miete nicht mehr leisten zu müssen. Diese besonderen Umstände muss der Mieter darlegen und ggf. auch beweisen.

Beraterhinweis:

Wer sich auf Verwirkung beruft muss darlegen, dass a) der geltend gemachte Anspruch längere Zeit nicht gefordert wurde und dass und warum er b) auch darauf vertrauen durfte, dass dies auch so bleiben würde. Die Verwirkung bewirkt, dass sich der Berechtigte aus Treu und Glauben nicht mehr auf seine Forderung berufen darf, weil der Verpflichtete auf die zukünftige Nichtgeltendmachung der Forderung schutzwürdig vertrauen durfte. Die längere Nichtgeltendmachung einer Forderung begründet lediglich das erforderliche Zeitmoment. Die weiteren Umstände, nach denen sich der Verpflichtete darauf eingerichten durfte, auch weiterhin die Forderung nicht erfüllen zu müssen, fehlen in der Praxis aber sehr häufig oder können nicht dargelegt und bewiesen werden.