AG München: Katzenhaltung nur mit Einwilligung des Vermieters

Während der BGH unlängst entschieden hat, dass das generelle Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einem Formularmietvertrag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und deshalb unwirksam ist, musste sich das Amtsgericht München im Juli 2012 mit der Frage befassen, ob eine Klausel, die die Haltung von Katzen an die Erlaubnis des Vermieters knüpft, zulässig ist.

Das Amtsgericht stellte in seinem Urteil vom 26.07.2012 (Az.: 411 C 6862/12) fest, dass Katzen, anders als Hamster, Mäuse, Fische oder Vögel keine Kleintiere sind. Für Kleintiere sei keine Erlaubnis des Vermieters von Nöten, da von ihnen üblicherweise keine Beeinträchtigungen für Vermieter und Mitmieter ausgingen.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte sich die Mieterin allerdings keine Vögel zugelegt, sondern zwei Katzen in ihre Eineinhalb-Zimmer-Wohnung aufgenommen, obwohl im Mietvertrag eine Tierhaltung ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet war. Auf dem Balkon befestigte sie zudem ein Katzennetz.

Die Vermieter störte dies. Das Katzennetz störe den optischen Gesamteindruck der Fassade und sei zu enfernen. Die Katzen beschädigten die Teppichböden, außerdem habe die Mieterin in der Vergangenheit immer wieder Katzenkot in der Biotonne entsorgt. Sie klagten also auf Entfernung der Katzen und des Katzennetzes.

Das Amtsgericht wies die Klage überwiegend ab.

Zwar sei die Haltung der Katzen, da sie keine Kleintiere darstellten, an die Erlaubnis der Vermieter gebunden. Diese Erlaubnis dürfe aber nur verweigert werden, wenn Störungen oder Gefährdungen anderer Personen zu befürchten wären. Diese Voraussetzung sei hier nicht gegeben.

Die Behauptung, die Katzen würden den Teppichboden beschädigen, sei ins Blaue vorgetragen worden. Die Vermieter hatten eingeräumt, dass sie dies lediglich vermuteten, konnten aber keine konkreten Schäden vortragen.

Die Tiere würden zudem auch artgerecht gehalten. Die Größe der Wohnung empfanden die Münchner Richter für die Haltung von zwei Katzen als ausreichend.

Allerdings wurde die Mieterin zur Beseitigung des Katzennetzes verurteilt: Die damit einhergehende optische Beeinträchtigung der Hausfassade müssten die Vermieter nämlich nicht dulden. Die Mieterin könne die Katzen schließlich auch auf den Balkon lassen, wenn sie anwesend sei und sie beaufsichtigen könne.

Beraterhinweis:

Das generelle Verbot der Katzenhaltung ist, zumindest in einem Formularmietvertrag, unwirksam. Es ist stattdessen stets eine Einzelabwägung vorzunehmen. Dies gilt auch, wenn die Tierhaltung im Mietvertrag an die Einwilligung des Vermieters geknüpft ist. Liegen nach der erforderlichen Einzelabwägung der gegenseitigen Interessen keine Gründe vor, die Einwilligung zu verweigern, hat der Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf und muss nicht befürchten, seine Tiere wieder entfernen zu müssen.

LG Potsdam: Aufnahme eines volljährigen Kindes in die Mietwohnung nicht erlaubnispflichtig!

Mieter dürfen eigene Kinder in einer ausreichend großen Wohnung auch ohne Erlaubnis des Vermieters aufnehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug einen eigenen Hausstand geführt hat.

Dies hat das Landgericht Potsdam in einem Urteil vom 04.09.2012 (Az.: 4 S 96/12) entschieden.

Gegenstand des Rechtsstreits war die Räumungsklage eines Vermieters, der seiner pflegebedürftigten Mieterin gekündigt hatte, nachdem diese ohne seine Zustimmung die volljährige Tochter in die Wohnung aufgenommen hatte.

Zu Unrecht, wie nun das LG Potsdam feststellte. Die Aufnahme eigener leiblicher Kinder in die Mietwohnung gehöre auch dann zum nicht beschränkbaren Kern des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn das Kind bereits volljährig ist. Für eine Beschränkung der Erlaubnisfreiheit auf minderjährige Kinder gebe das Gesetz nichts her.

Beraterhinweis:

Mieter müssen ihren Vermieter nicht um Erlaubnis fragen, wenn sie ihre Kinder – egal wie alt – in die Wohnung aufnehmen wollen. Voraussetzung ist natürlich, dass die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Sie muss also ausreichend groß sein. Davon unabhängig ist jedoch immer die Anzeigepflicht zu beachten. Dem Vermieter ist die Aufnahme des Kindes mitzuteilen, da er ein berechtigtes Interesse daran haben wird, zu erfahren, mit wieviel Personen eine Wohnung bewohnt wird. Das ist u.a. für die Abrechnung der Betriebskosten von Belang.

BGH: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter pauschal untersagt, „Hunde und Katzen zu halten“, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies hat der u.a. für das Wohnraummmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nun entschieden (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12). Dem Mieter würde durch diese Klausel ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verboten, Hunde oder Katzen zu halten. Die Klausel verstoße außerdem auch gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters: Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehöre, erfordere eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.

Beraterhinweis:

Enthält ein Mietvertrag eine solch unwirksame Verbotsklausel, muss die im Einzelfall gebotene Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei sind nicht nur die Interessen von Mieter und Vermieter zu beachten, sondern auch die der anderen Hausbewohner und Nachbarn zu berücksichtigen.

Eine generelle Erlaubnis der Hunde- und Katzenhaltung für Mieter hat das Urteil des BGH also ausdrücklich nicht zur Folge!

Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!

Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.

Das hat der Bundesgerichtshof heute in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung festgestellt (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12).

Die auf Räumung verklagten Mieter lebten seit August 2008 in einem Einfamilienhaus. Im März 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin in erster und zweiter Instanz Recht. Die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn sie schon drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und bei Anmietung der Sohn der Vermieterin versichert habe, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Denn der Eigenbedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen und familieären Verhältnisses des Enkels sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden und für die Vermieterin nicht absehbar gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah dies auch so.

Eine Eigenbedarfskündigung sei nur dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor. Für die Vermieterin war bei Vertragsschluss noch nicht absehbar, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Beraterhinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bei Vertragsschluss bereits vorlegen oder vorhersehbar waren. Die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit sind von der Rechtsprechung bislang unterschiedlich definiert worden. So wird für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes vom Vermieter eine Vorausschau von fünf Jahren verlangt (z.B. LG Hamburg, WuM 1003, 667), ebenso für den Pflegebedarf eines alten, gebrechlichen Menschens (LG Ravensburg, WuM 2003, 332). Daran wird auch auch die heutige Entscheidung des BGH nichts ändern. Sie bestätigt aber, dass die Vorhersehbarkeit jeweils von der individuellen Situation des Vermieters abhängt. Konnte er bei Vertragsschluss nicht absehen, dass sich die Lebensplanung eines Angehörigen nach Vertragsschluss ändert, darf er das Mietverhältnis auch bereits nach 3 Jahren schon wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne sich Rechtsmissbrauch entgegenhalten lassen zu müssen.

Kein Schadensersatz bei entgangenem Mietvertrag

Die Übersendung eines Mietvertragsentwurfes und die Aufforderung, eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise einzureichen, bedeuten nicht, dass der Mietvertragsabschluss als sicher in Aussicht gestellt wird.

Dies entschied nun das Amtsgericht München in einem Urteil vom 18.10.2012 (Az.: 423 C 14869/12).

Nachdem der Mietvertrag nicht zustande gekommen war, klagten eine Münchnerin und ihr Ehemann Schadensersatz ein. Die Vermieterin habe den Eindruck erweckt, dass der Abschluss des Mietvertrages nur noch Formsache sei. Sie habe schließlich eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise gefordert und einen Mietvertragsentwurf übersendet. Wahrscheinlich sei der Vertragsschluss dann daran gescheitert, dass die Miet-Interessentin Mitglied in einer Gewerkschaft war, gegen die die Vermieterin einen Rechtsstreit führte. Mit der Absage habe die Vermieterin also auch gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen. Die enttäuschten Kläger verlangten von der Vermieterin die Erstattung u.a. von Umzugs- und Maklerkosten.

Das Amtsgericht wies die Klage zurück.

Ein Verschulden der Vermieterin bei den Vertragsverhandlungen sei nicht erkennbar gewesen. Ein Schadensersatzanspruch bei Abbruch der Vertragsverhandlungen könne nur bestehen, wenn die Vermieterin bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt habe. Dazu hätte sie den Vertragsschluss als sicher hinstellen müssen. Die bloße Anforderung einer SCHUFA-Auskunft und von Gehaltsnachweisen stellten aber die üblichen Auskünfte dar, die bei Anmietung einer Wohnung erteilt werden müssten und seien kein Indiz dafür, dass der Vertrag als sicher in Aussicht gestellt wurde. Auch stelle die Übersendung des Mietvertragsentwurfes lediglich eine Information hinsichtlich der Konditionen dar, zu denen ein Vertrag geschlossen werden könnte.

Einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz konnte das Amtsgericht ebenfalls nicht erkennen. Zum einen seien die Kläger dafür beweisbelastet gewesen: ein Beweisangebot sei aber nicht vorgelegt worden. Zum anderen sei aber die Gewerkschaftszugehörigkeit nicht durch das AGG geschützt, denn diese stelle keine Weltanschauung dar.

Eigenbedarfskündigung: Vorsicht bei Vergleich!

Eine unberechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung kann Schadensersatzansprüche zugunsten des Mieters auslösen. Realisiert der Vermieter nämlich nach Auszug des Mieters den geltend gemachten Eigenbedarf nicht, sondern verkauft die Wohnung oder vermietet sie neu, spricht zunächst eine Vermutung dafür, dass der behauptete Eigenbedarf nur vorgeschoben war, um den Mieter loszuwerden. Dem Mieter kann dann Schadensersatz zustehen, welcher die Umzugskosten, Maklerkosten und auch die höhere Miete für die neue Wohnung umfassen kann.

Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass der Umzug – und damit der eingetretene finanzielle Schaden des Mieters – kausal auf die Eigenbedarfskündigung zurückzuführen ist.

Einigen sich Vermieter und Mieter  vor Gericht – wo sie über die Berechtigung der Kündigung streiten – darauf, dass der Mieter sich zum Auszug bis zu einem bestimmten Termin verpflichtet und im Gegenzug eine Umzugskostenbeihilfe erhält und nicht renovieren muss, dann soll damit in der Regel ein Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden und eine endgültige Beendigung des Mietvertrages erreicht werden. Der spätere Umzug des Mieters beruht dann nicht kausal auf der ursprünglichen Kündigung, sondern eben auf diesem gerichtlichen Vergleich.

Das Amtsgericht München (Urteil vom 13.01.2012 – 474 C 19752/11) hat in einem solchen Fall dem Mieter den eingeklagten Anspruch auf Schadensersatz verwehrt, nachdem der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nicht umgesetzt, sondern die Mietsache verkauft hatte. Es fehle nach dem Vergleichsschluss an der notwendigen Ursächlichkeit der Eigenbedarfskündigung für den Schaden des Mieters.

Beraterhinweis:

Ziehen Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung aus, beobachten Sie oft aufmerksam, ob der ehemalige Vermieter die Wohnung auch tatsächlich nun selbst nutzt, oder ob sie stattdessen neu vermietet wird. Im letzteren Fall kann nämlich die Möglichkeit bestehen, von dem ehemaligen Vermieter für die Aufwendungen des Wohnungswechsels entschädigt zu werden – vorausgesetzt, der Vermieter kann nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf nach Auszug der Mieter entfallen ist. Ein Schadensersatzanspruch entfällt allerdings, wenn der Umzug nicht aufgrund der Kündigung erfolgt, sondern der Mieter z.B. selbst vorhatte, auszuziehen oder gar eine Eigenkündigung ausgesprochen hat. Ein vor Gericht geschlossener Vergleich sollte so formuliert werden, dass er einen späteren Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt.

Tiefgaragenstellplatz: Lagerung von Kartons verboten!

Vor vier Jahren bereits musste sich das Landgericht Hamburg (Urteil vom 04.03.2009 – 318 S 93/08)
mit der Frage befassen, ob ein Wohnungseigentümer auf einem Kfz-Stellplatz, an dem er ein Sondernutzungsrecht hat, auch dauerhaft einen nicht fahrtüchtigen PKW abstellen darf. Das Gericht stellte damals fest, dass ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeuges dient – nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Autos.

Dasselbe gilt nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München auch für gemietete Tiefgaragenstellplätze. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Mieter den Stellplatz nicht zum Abstellen ihres Autos genutzt, sondern dort Kartons und Plastikmaterial gelagert. Die Vermieterin verlangte von Ihnen, diese Gegenstände dort zu entfernen, da der Stellplatz dazu nicht vorgesehen sei und außerdem auch feuerpolizeiliche Bedenken bestünden. Die Mieter weigerten sich, die Vermieterin zog vor Gericht.

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht. Ein Tiefgaragenstellplatz dürfe grundsätzlich nur im Rahmen des Vertragszweckes genutzt werden, der bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung durch Auslegung zu ermitteln sei. Im Zuge der Auslegung zog die Richterin dann die Reichsgaragenordnung vom 17.02.1939 heran, nach der Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen darstellten, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Diese Flächen seien grundsätzlich nur zum Abstellen eines PKWs geeignet, da sie keinen geschlossenen Raum bildeten, sondern ungeschützt seien. Sogar Fahrräder dürften dort nur mit Zustimmung des Vermieters abgestellt werden.

Beraterhinweis:

Nicht nur Mieter, sondern auch Wohnungseigentümer dürfen auf „ihren“ Tiefgaragenstellplätzen keine anderen Gegenstände außer einem (fahrtüchtigen) Kraftfahrzeug abstellen. Ein Kfz-Stellplatz ist kein Lagerraum. Das vorrübergehende Abstellen eines z.B. im Winter abgemeldeten Motorrades ist unbedenklich, aber ein abgemeldetes, nicht fahrbereites Fahrzeug hat dort genau so wenig zu suchen, wie Kartons oder Plastikboxen. Anders sieht es mit Garagenraum aus, denn bei diesen handelt es sich in der Regel um abgeschlossene Räume. Was dort gelagert werden darf, ergibt sich aus den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen.

AG München, Urteil vom 21.11.2012 – 433 C 7448/12