AG Frankfurt/Main: Maklerangaben über Wohnfläche berechtigen nicht zur Minderung

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, darf der Mieter die Bruttomiete entsprechend mindern, ohne darlegen zu müssen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich eingeschränkt ist. Dies wird dann nach ständiger Rechtsprechung des BGH unterstellt.
Wie schaut es aber aus, wenn der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zur Wohnfläche enthält und sich der Mieter bei Anmietung allein auf die Angaben des Maklers verlässt, die dieser auf einer Internetplattform gemacht hat?

Darüber musste im September 2012 das Amtsgericht Frankfurt/Main entscheiden.

Die Mieter minderten die Miete, nachdem sich die tatsächliche Wohnfläche als 62 qm herausgestellt hatte, während die Maklerin vor der Vermietung eine Fläche von 74 qm angegeben hatte. Die Vermieterin klagte die geminderten Mieten ein.
Das Amtsgericht gab der Vermieterin recht. Denn die Wohnflächenangabe der Maklerin sei der Vermieterin nicht zuzurechnen und auch nicht konkludent Vertragsinhalt geworden. Angaben zur Wohnfläche müssten im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein. Die Bewerbung der Wohnung durch einen Makler mit einer bestimmten Wohnfläche reiche nicht aus, wenn keine besonderen Umstände vorlägen, die auf einen Garantiewillen des Vermieters schließen ließen.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des AG Frankfurt/Main ist problematisch, denn in der Regel hat der Makler seine Flächenangaben vom Vermieter und nach dem Rechtsgedanken des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB dürfte die Wohnflächenangabe des Maklers eine Beschaffenheitsangabe darstellen, mit der Folge, dass sie als vertraglich vereinbart gilt.

Auch wenn es sich nur um eine Entscheidung eines Amtsgerichts handelt, die aus den dargestellten Erwägungen möglicherweise von anderen Gerichten nicht geteilt wird, sollten Mieter bei Vertragsschluss darauf achten, eine bestimmte Wohnfläche ausdrücklich zu vereinbaren. Die üblichen Formularmietverträge enthalten dazu vorformulierte Klauseln. Andernfalls laufen sie Gefahr, bei einer abweichenden Wohnfläche an ein Gericht zu geraten, dass die Auffassung des AG Frankfurt/Main vertritt und Minderungsrechte verneint.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.09.2012 – 33 C 3082/12

Klageschrift mit Ketchup

Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ist in der Regel erst nach vorangegangener Abmahnung zulässig. Mit der Abmahnung soll dem Mieter deutlich gemacht werden, dass sein Verhalten nicht geduldet wird und eine Kündigung nach sich ziehen kann, wenn es nicht abgestellt oder wiederholt wird.

Eine Abmahnung ist aber im Ausnahmefall entbehrlich, wenn eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens mit Nachhaltigkeit vorliegt.

Dazu reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens in der Regel nicht aus, aber auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel: Erweist sich ein einmaliger Vorfall als so schwerwiegend, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist, muss er dem Mieter keine Abmahnung aussprechen, sondern darf sofort fristlos kündigen.

Einen solchen schwerwiegenden Zwischenfall, der zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens geführt hat, hat das Landgericht München I darin gesehen, dass der Mieter an der Türklinke eines anderen Mieters eine Tüte mit einer mit Ketchup verschmierten Klageschrift aufgehangen hat, um diesen einzuschüchtern und von einer Zeugenaussage in einem anhängigen Verfahren abzuhalten. Es sollte natürlich der naheliegende Eindruck von Blutspuren erweckt werden um den als Zeugen benannten Mieter einzuschüchtern: Sagst Du gegen mich aus, wird Blut fließen.

Der Schuss ging nach hinten los: Der Vermieter kündigte nämlich das Mietverhältnis mit dem Tütenaufhänger fristlos – und mit Recht, wie das LG München I also festgestellt hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Dem Vermieter war, auch unter Berücksichtung seiner Schutzpflicht dem anderen Mieter gegenüber, nicht zuzumuten, abzuwarten, ob aus Ketchup Blut werden würde. Den Einschüchterungsversuch musste er nicht hinnehmen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 – 14 S 9204/12