Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

„… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.“

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht. 

Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Beraterhinweis:

Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „insbesondere“ als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.

Keine Mietminderung wegen Madonna

Ein katholischer Vermieter stellte im Treppenhaus des Mietshauses eine Madonnenfigur auf. Der evangelische Mieter gab sich darob „geschockt“ und minderte die Miete. Der Vermieter klagte den Mietrückstand ein. Er gewann. Das Amtsgericht Münster entschied, dass die Überempfindlichkeit des Mieters kein Minderungsrecht begründe. Die Madonna im Treppenhaus sei nicht geeignet, die Gebrauchtstauglichkeit der Mietsache einzuschränken.

Man sieht: Religion und gesunder Menschenverstand kommen sich auch bei uns oft in die Quere.

(Fundstelle)

Berliner Räumung: Keine Vernichtung des Pfandes zulässig!

Lässt ein Vermieter von Wohnraum eine Zwangsräumung nach „Berliner Modell“ durchführen, wird lediglich der Mieter „vor die Tür gesetzt“ und durch den Gerichtsvollzieher ein neues Schloss eingebaut. Das Mobiliar des Mieters und sämtlicher Hausrat verbleiben in der Wohnung. Der Vermieter übt daran ein Vermieterpfandrecht aus und kann das Pfandgut der Verwertung zuführen.

In Ludwigsburg wollte nun ein Vermieter das gepfändete Hab und Gut seines geräumten Mieters vernichten lassen. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Da keine Einigung über die vom Vermieter beabsichtigte Verwertung erzielt werden konnte, beantragte dieser eine Entscheidung des Amtsgerichts nach § 1246 Abs. 2 BGB. Das Amtsgericht wies den Antrag ab. Diese Entscheidung wurde vom OLG Stuttgart bestätigt:

Im vorliegenden Fall hat das Amtsgericht den Antrag der Antragsteller zu Recht abgewiesen. Dieser zielt auf eine „Verwertung durch Vernichtung“. Im Rahmen des § 1246 BGB in Verbindung mit § 410 Nr. 4 FamFG entscheidet das Gericht jedoch ausschließlich über die Art und Weise des Pfandverkaufes, zum Beispiel durch Anordnung des freihändigen Verkaufes (vgl. Keidel/Giers, FamFG, 17. Auflage 2011, § 410 FamFG, Rdnr. 14). Eine Vernichtung des Pfandes ist in § 1246 BGB nicht geregelt. […]

Zu Recht hat das Amtsgericht darüber hinaus darauf hingewiesen, dass auch auf Grund anderer Vorschriften eine Berechtigung zur Vernichtung nicht besteht. Insbesondere kann die Regelung des § 885 Abs. 4 ZPO hier nicht – auch nicht entsprechend – herangezogen werden.

Fazit:

Der Vermieter darf also gepfändete Gegenstände des Mieters nicht vernichten, sondern muss sie verkaufen oder versteigern lassen.

Davon zu unterscheiden ist der häufig vorkommende Sachverhalt, dass der Mieter auszieht und Gegenstände zurücklässt, weil sich eine Mitnahme für ihn nicht lohnt. Darin liegt in der Regel eine Eigentumsaufgabe gem. § 959 BGB, so dass der Vermieter den oft wertlosen Plunder gefahrlos entsorgen darf.

Geschäftsraummiete: Keller zu klein? Mietminderung möglich!

Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat in einer Entscheidung vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09) bestätigt, dass im Falle einer „gravierenden Abweichung“ der tatsächlichen Nutzfläche eines Nebenraumes (hier: Keller) von der vertraglich vereinbarten Nutzfläche ein Mangel vorliegen kann, der zur Mietminderung führt.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall war ein Geschäftsraum mit Keller vermietet worden. Der Keller sollte laut Mietvertrag eine Fläche von ca. 110 qm haben, tatsächlich betrug diese aber nur 53,92 qm. Der Keller war also um mehr als 50% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart war.

Der BGH hat leider die Frage offen gelassen, ob sich das Recht zur Minderung der Miete bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% auch auf Nebenräume, wie Keller, erstreckt. Jedenfalls bei einer so gravierenden Abweichung, wie hier, sei ein Minderungsrecht gegeben, ohne dass der Mieter noch nachweisen müsse, wie er die fehlende Fläche nutzen wolle und in welchem konkreten Umfang er beeinträchtigt sei. 

Allerdings könne die Minderung nicht pauschal nach dem fehlenden prozentualen Anteil von der Gesamtfläche der Mietsache berechnet werden. Da nur Nebenräume betroffen seien, müsse die Minderung dem geringeren Gebrauchswert dieser Räume entsprechen.

Praxishinweis:

Die Unterschreitung der tatsächlichen Fläche der Mietsache um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten begründet nach ständiger Rechtsprechung des BGH sowohl in Wohnraummietverhältnissen, als auch in Gewerbemietverhältnissen ein entsprechendes Mietminderungsrecht auch dann, wenn die Fläche im Mietvertrag nur als Circa-Angabe vereinbart wurde. Kellerräume bleiben in Wohnraummietverhältnissen unberücksichtigt, da deren Fläche nicht zur Wohnfläche beiträgt. In Gewerbemietverhältnissen kann eine Flächenabweichung der Nebenräume jedoch zu einer Minderung führen, wenn sie gravierend ist. Es bleibt abzuwarten, wo die Gerichte hier künftig die Grenzen setzen werden.