Schönheitsreparaturklauseln: Was ist noch erlaubt?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hat bei vielen Vermietern Unsicherheit erzeugt, ob sie weiterhin mit ihren Mietern vereinbaren können, dass diese die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Mietende durchzuführen haben.

Eine solche Vereinbarung ist selbstverständlich auch durch Formularmietvertrag grundsätzlich weiterhin möglich – allerdings hat die BGH-Rechtsprechung seit 2004 enge Grenzen vorgegeben, die eingehalten werden müssen, damit sie nicht unwirksam ist.

Im Einzelnen hat der BGH entschieden,

  • dass eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, innerhalb „starrer“ Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486),
  • dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam ist und dies im Zusammenspiel mit einer an sich wirksamen Fristenklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen kann (BGH vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, dass er bei der Renovierung „nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ darf, unwirksam ist (BGH vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743),
  • dass eine Formularklausel, die dem Mieter vorschreibt, Wände und Decken in „neutralen Farben“ zu streichen, unwirksam ist (BGH vom 18.2.2009 – VIII 166/08),
  • dass eine Formularklausel, die vom Mieter verlangt, bei der Ausführung von Schönheitsrepararuten die Türblätter, Türrahem, Fensterflügel und Fensterrahmen „nur weiß zu lackieren“ unwirksam ist (BGH vom 20.1.2010 – VIII ZR 50/09),
  • dass eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778). Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird,
  • dass er für neu abgeschlossene Mietverträge die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in Zukunft möglicherweise als zu kurz bemessen ansehen wird (BGH vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632),
  • dass der Vermieter  den wirtschaftlichen Nachteil, den er durch eine unwirksame Klausel erleidet, nicht dadurch kompensieren kann, dass er bei der Mieterhöhung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete packt (BGH vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07).

All die genannten, unwirksamen Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, weil dadurch sämtliche Klauseln im Mietvertrag die Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffend unwirksam sind. Der Mieter kann sich stattdessen auch während der Mietzeit bequem zurücklehnen und bei Bedarf vom Vermieter die Vornahme von Renovierungsarbeiten verlangen. Denn nach § 535 BGB obliegt diesem die Pflicht, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen.

Was kann der Vermieter also überhaupt noch tun?

Die Korrektur und damit Abänderung alter Mietverträge mit unwirksamen Klauseln ist dem Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig. In der Regel wird der Mieter einer für ihn nachteiligen Vertragsänderung aber nur zustimmen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Generelle Empfehlungen können hier nicht ausgesprochen worden – aber der Verzicht auf Mieterhöhungen sei als Beispiel genannt. Letztlich wird es hier auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters ankommen.

Bei der Abfassung neuer Mietverträge sollte die BGH-Rechtsprechung penibelst beachtet werden:

  • Auf Fristenpläne sollte entweder verzichtet werden (was nach Rechtsprechung des BGH zulässig ist), oder diese sollten den Anforderungen der Rechtsprechung genügend formuliert werden.Ein Fristenplan ist nur wirksam, wenn er sprachlich durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ aufgeweicht wird. Beispiele sollten angeführt werden, z.B. durch folgende Klausel (siehe Kappus, NZM 2006, 8): „Die in Abs. 1 für den Mieter enthaltenen Dekorationsintervalle können sich im Einzelfall auf Grund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Mieters verkürzen oder verlängern, etwa wenn in der Wohnung nicht geraucht wird, der Mieter die Wohnung – z.B. als Wochenendheimfahrer oder sonst häufig Ortsabwesender (z.B. reiselustiger Pensionär) – nicht als ständigen Lebensmittelpunkt nutzt oder wenn keine Kinder bzw. frei laufende Tiere dauerhaft in seinem Haushalt leben, die erfahrungsgemäß verstärkt Gebrauchsspuren verursachen.“
  • Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung vom 26.09.2007 sollten die Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren nicht mehr verwendet werden. Angesichts veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien empfiehlt der dem zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH bis Ende Mai 2006 angehörende Richter am BGH a.d. Beyer eine Verwendung von Regelfristen von 5, 8 und 10 Jahren als sichersten Weg (Beyer in NJW 2008, 2067). Bei Verwendung der bisherigen Regelfristen riskieren Vermieter, dass diese vom BGH „gekippt“ werden, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel dann trotz aller weichen Fristen vollständig unwirksam wird.
  • Endrenovierungsklauseln sind unbedenklich, wenn sie den Mieter lediglich dazu verpflichten, bei Mietende die fälligen und noch nicht erfolgten Schönheitsreparaturen nachzuholen.
  • Die Formulierung einer wirksamen Abgeltungsklausel ist besonders schwierig. Eine wirksame Klausel ist derzeit, soweit ersichtlich nicht bekannt. Richter am BGH a.D. Beyer (NJW 2008, 2071) schlägt folgende Formulierung vor, gibt aber zugleich zu bedenken, dass auch diese möglicherweise einer Überprüfung durch seine nun zuständigen Kollegen vom BGH nicht standhalten wird:

„Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer vollen Renovierung zu tragen. Die Quote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebenserfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen.“

Beraterhinweis:

Schönheitsreparaturen sind nach § 535 BGB Sache des Vermieters. Sie können auch nach den jüngsten BGH-Entscheidungen weiter durch Vereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Vereinbarung ist aber unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Vermieter sollten beachten: Weniger ist oft mehr! Wer als Vermieter zuviel bis ins kleinste Detail regeln will, geht das Risiko ein, dass die Gesamtheit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand hält und der Mieter am Ende weder renovieren, noch anteilige Kosten zahlen muss.

Mietkaution: Keine Aufrechnung mit mietvertragsfremden Forderungen

Bei Abschluss eines Mietvertrags zahlen Mieter in der Regel eine Mietkaution als Sicherheit an den Vermieter. Diese Sicherheit, so sieht es § 551 BGB vor, ist nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen, wobei die Rechtsprechung dem Vermieter zur Prüfung etwaiger eigener Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht für bis zu 6 Monate zubilligt. Stehen dem Vermieter z.B. Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zu, kann er damit gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieter die Aufrechnung erklären.

Nicht aufrechnen darf der Vermieter jedoch mit Forderungen, die nicht aus dem beendeten Mietverhältnis stammen. Das hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12).

Die Aufrechnung mit derartigen fremden Forderung ist danach aufgrund der zwischen Mieter und Vermieter bei Hingabe der Mietkaution geschlossenen Sicherungsabrede ausgeschlossen, denn aus dieser ergibt sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem aktuellen Mietverhältnis dient. Daran ändern auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts.

Fazit:

Der Vermieter darf mit Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. offenen Mietforderungen, Schadensersatzansprüchen) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen und sich also „aus der Kaution befriedigen“. Dabei sollte er zudem immer die 6-Monatsfrist des § 548 BGB im Auge behalten, innerhalb derer Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren.
Der Vermieter darf die Kaution aber nicht für mietvertragsfremde Forderungen verwenden und läuft andernfalls Gefahr, von den Mietern erfolgreich auf Rückgewähr des Kautionsguthabens verklagt zu werden.

Sturmklingeln begründet keinen Schadensersatzanspruch

Manchmal kann man nur mit dem Kopf schütteln, auf welche Ideen Mieter kommen, wenn sie sich gegen eine Räumungsklage wehren.
In einem nun vor dem Amtsgericht München verhandelten Räumungsrechtsstreit verteidigte sich die Mieterin gegen den von der Vermieterin zur Kündigung herangezogenen Mietrückstand mit kurioser Begründung: die Vermieterin habe nämlich mehrere Schreiben durch ihre Tochter persönlich an der Wohnungstür übergeben lassen. Diese habe zuvor Sturm geklingelt. Dadurch habe die Vermieterin in ihre Privatsphäre eingegriffen, ihre Gesundheit beschädigt und die Ausübung ihrer elterlichen Sorge beeinträchtigt. Ihre 17 jährige Tochter habe nämlich aufgrund des Sturmklingelns Angstzustände bekommen und sei in der Folge zu ihrem Vater gezogen. All dies begründe einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.000 €, mit dem die Mieterin sodann die Aufrechnung gegen die Mietforderung erklärte und im übrigen Widerklage erhob.

Es ist nicht bekannt, ob der zuständige Amtsrichter sich mittlerweile von seinem Lachanfall erholt hat. Der Räumungsklage hat er jedenfalls stattgegeben. Ein zur Aufrechnung stehender Schadensersatzanspruch der Mieterin sei nämlich nicht erkennbar. Das Übergeben von Schriftstücken an der Haustür oder an der geöffneten Wohnungstüre stelle keinen Eingriff in die Privatsphäre dar. Auch im Sturmklingeln sei kein solcher Eingriff zu sehen. Der Mieterin habe es im übrigen freigestanden, nicht zu öffnen. Zudem sei, selbst wenn man darin einen Eingriff sehen wurde, dieser jedenfalls unerheblich und nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der Vermieterin sei ein nachvollziehbares Interesse daran zuzubilligen, wichtige Schreiben, wie zum Beispieldie Kündigung, persönlich der Mieterin zu übergeben.

Auch ein Eingriff in die elterliche Sorge wurde vom Amtsgericht abgelehnt. Dass sich die 17-jährige Tochter dazu entschieden habe, zum Vater zu ziehen, könne nicht der Vermieterin zugerechnet werden. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, dass durch das einmalige Ereignis des Sturmklingelns ein psychischer Druck erzeugt worden sei, mit der Folge, dass die Tochter ausziehen musste.

Beraterhinweis:

Gerät der Mieter mit 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrages. In der Folge muss der Mieter die gekündigte Wohnung räumen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. In solchen Räumungsklageverfahren versuchen Mieter häufig die zur Kündigung herangezogene Mietforderung zu Fall zu bringen. In Betracht kommen dafür regelmäßig Mietmängel, die zur Minderung der Miete führen oder Schadensersatzansprüche begründen können. In einem solchen Fall bestehen durchaus Chancen, den zur Kündigung führenden Mietrückstand entscheidend zu reduzieren, wenn nicht gar komplett erfolgreich zu bestreiten.
In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall ist die Fantasie der Mieterin aber nicht belohnt worden. Da sie sich nicht mit der Aufrechnung gegen die Mietforderung begnügt hat, sondern darüber hinaus sogar Widerklage erhoben hat, hat sie nun erhebliche Kosten zu tragen.

AG München, Urt. v. 06.03.2012 – 473 C 31187/11

Kündigung des Mietvertrages und der Mieter räumt nicht: Was tun?

Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter herausgeben. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nicht aus oder verschwindet unbekannt, hinterlässt aber seine Wonungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können. Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.

Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.

Dem Vermieter, der sich an Recht und Ordnung halten will, bleibt nur der gerichtliche Weg: Er muss einen Räumungstitel erwirken, aus dem heraus er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und dazu einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Der Weg zu diesem Räumungstitel führt über die Räumungsklage. Zuständig dafür ist das Gericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. In Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht sachlich zuständig, in Gewerbemietsachen kann aber auch das Landgericht zuständig sein.

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. Sie wird oft auch verbunden mit einem Zahlungsantrag über offene Mieten. Das empfiehlt sich, da diese Forderungen andernfalls separat eingeklagt werden müssten, was für den Vermieter aber mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre: Zwei Verfahren sind teurer, als eines.

Nach Einreichung der Klageschrift möchte das Gericht erst einmal die Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses sehen, bevor es tätig wird. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage berechnen sich nach dem Streitwert, der in diesem Fall der Jahresnettomiete entspricht. Ausgehend davon ergeben sich die Gerichtskosten aus der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern. Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Wehrt sich der Mieter aber gegen die Klage und behauptet etwa, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam sei, weil kein Kündigungsgrund gegeben ist, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen, wenn sich die Parteien nicht zur Vermeidung von Kosten (und zur Arbeitserleichterung des Gerichtes) auf einen Vergleich einigen können.

In der Regel ist dann über widersprechende Behauptungen von Vermieter und Mieter Beweis zu erheben. Es müssen Zeugen gehört oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. In diesen Fällen lässt sich schwer abschätzen, wie lange sich das Verfahren hinziehen wird, denn das hängt dann von vielen Faktoren ab: Der Arbeitsbelastung des Gerichtes, der Terminslage von Sachverständigen usw. Eine Verfahrensdauer von 6 bis 9 Monaten ist vor dem Amtsgericht nicht selten.

Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht. Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.

Zieht sich der Räumungsrechtsstreit durch zwei Instanzen, kann sich der Vermieter realistisch auf eine Gesamtverfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren einstellen. Das Landgericht Köln z.B. terminiert nicht selten mündliche Verhandlungen mit einer Vorlaufzeit von einem dreiviertel Jahr.

Hat der obsiegende Vermieter dann endlich nach Abschluss der 2. Instanz seinen begehrten Räumungstitel, kann er damit den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin an, der aber erst mindestens 3 Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung liegen muss. Der Vermieter muss zudem einen Kostenvorschuss für die Räumung an den Gerichtsvollzieher zahlen, denn dieser muss ja eine Möbelspedition und einen Schlosser beauftragen, die er nicht aus eigener Tasche zahlen wird.

Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. „Einem nackten Mann …“ – das Sprichwort ist bekannt. 

Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen. Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.

Betroffenen Vermietern ist daher zu raten, sich im Fall einer vermieterseitigen Kündigung bereits vorzeitig anwaltlich über die im Einzelfall bestehenden rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen, damit umgehend gehandelt werden kann.

 

 

Vermieter mauert Fenster zu: Das muss der Mieter nicht dulden!

Das Amtsgericht Tiergarten (Urteil vom 17.07.2012, Az.: 606 C 598/11) hat eine Vermieterin dazu verurteilt, zugemauerte Fenster wieder nutzbar zu machen – obwohl auf dem an die Fenster angrenzenden Grundstück mittlerweile ein neues Haus gebaut worden war. 

Die Vermieterin hatte auf dem Nachbargrundstück einen Neubau errichtet, der unmittelbar an die Seitenwand des Mietshauses anschloss und Küchen- und Badfenster verschloss. Diese wurden also zugemauert. Die Mieterin war damit nicht einverstanden und klage auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes: Die Fenster sollten wieder nutzbar gemacht werden.

Das Gericht gab der Klage statt und verurteilte die Vermieterin dazu, die Fenster wieder nutzbar zu machen und einen Mindestabstand von 3 Metern bis zur Außenwand des Nachbargebäudes herzustellen. Es sei der Vermieterin auch nicht unmöglich und nicht unzumutbar, den Ursprungszustand wieder herzustellen, selbst wenn sie nun nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstückes sei. Ein Fall objektiver Unmöglichkeit liege nur vor, wenn die geschuldete Handlung für niemanden möglich sei. Das sei hier aber nicht der Fall, denn die Mauern könnten wieder eingerissen werden.

Auch auf die Unzumutbarkeit der geforderten Maßnahme könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen, denn sie habe den vertragswidrigen Zustand selbst zu verantworten.

Wie die Vermieterin das Urteil nun befolgt, ist ihr Problem. Theoretisch kann die Mieterin den Abriss des Nachbargebäudes verlangen, wenn dies erforderlich ist, um den Ursprungszustand wiederherzustellen. Es ist aber anzunehmen, dass sich die Parteien außergerichtlich auf eine andere Lösung verständigen werden und sich die Mieterin ihren gerichtlich titulierten Anspruch finanziell abgelten lassen wird.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Begründung nicht vergessen!

Ein Mietvertrag kann gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“, oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die fristlose Kündigung ist gem. § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Der Zahlungsrückstand, auf den die Kündigung gestützt wird, ist also anzugeben.

Zweck des Ganzen ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt. Er soll in die Lage versetzt werden zu prüfen, ob er sich dagegen verteidigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es zur Begründung der Kündigung ausreichend ist, wenn der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in einem Urteil vom 12.05.2010 (Az.: VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Nach der Entscheidung des BGH ist die Kündigung formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten im Gegenzug anwaltlich prüfen lassen, ob die Kündigung den vorstehenden Voraussetzungen genügt – andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.