Erstattungsanspruch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt in 6 Monaten

Zahlt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Geldbetrag an den Vermieter, um damit nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abzugelten, obwohl die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam ist, dann ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.

Dem Mieter steht also ein Anspruch aus ungerechtferigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter zu.
Dieser Anspruch unterliegt aber nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern verjährt bereits nach 6 Monaten.

Dies hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschieden (Urteil v. 20.06.2012 – VIII ZR 12/12).

Der BGH entschied nämlich, dass sowohl die Schönheitsreparaturen selbst, als auch der für die Nichtdurchführung gezahlte Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienten und deshalb als Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache anzusehen seien.
Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen verjähren aber gem. § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Beraterhinweis:

Hat der Mieter in der irrigen Annahme, dazu mietvertraglich verpflichtet zu sein, vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen ausgeführt oder dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses genau 6 Monate Zeit, seine Aufwendungen rückerstattet zu verlangen und diesen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, etwa durch einen verjährungshemmenden Mahnbescheid. Wartet er zu lange, verjährt sein Anspruch.

Betroffenen Mietern ist dringend zu raten, sich rechtzeitig – also noch während des Mietverhältnisses – anwaltlich beraten zu lassen, ob Sie überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Aber auch nach bereits erfolgten Arbeiten oder Zahlungen kann anwaltlicher Rat noch rechtzeitig eingeholt werden, sofern die 6-monatige Verjährungsfrist für Rückforderungen beachtet wird.

Abweichung von der bisherigen Ausführungsart

Vereinbarungen im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen können aus zahlreichen Gründen unwirksam sein. Weitgehend bekannt ist mittlerweile, dass eine solche Formularklausel unwirksam ist, wenn sie an starre Fristen gekoppelt ist, von denen der Mieter nicht abweichen darf. Die Unwirksamkeit ergibt sich in diesem Falle daraus, dass dem Mieter mehr abverlangt wird, als zulässig ist: Denn der Mieter müsste die Räume nach einer solchen Klausel auch schon dann renovieren, wenn noch gar keine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist.

Unwirksam kann eine Schönheitsreparaturvereinbarung aber auch dann sein, wenn sie nicht hinreichend klar und transparent ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2007 (Az: VIII ZR 199/06) über folgende Klausel entschieden:

„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“

Diese Klausel hat der BGH für unwirksam erachtet, da sie nicht ausreichend transparent und verständlich ist. Aus der Formulierung lässt sich nicht ersehen, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen sein soll. Aus der Klausel ergebe sich nicht, was überhaupt unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei. So sei insbesondere nicht erkennbar, ob dies die Art der Oberflächenbeschichtung (Tapete, überstrichene Raufasertapete, Leim- oder Dispersionsfarben- oder Lackfarbenanstrich) meine oder darüber hinaus auch die farbliche Gestaltung. Der Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei auch nicht erkennbar, ob jede Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen soll.

In der Folge sind einige Vermieter dazu übergegangen, die Klausel dahingehend abzuändern, dass dem Mieter nur noch eine „erhebliche“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart untersagt werden soll. Das hat die Klausel aber nicht wirksam gemacht.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 21.09.2007 – 65 S 172/07) hat dies auch so gesehen und auch diese Klausel als unwirksam angesehen, da der Begriff der „erheblichen“ Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nicht ausreichend transparent sei: Aus der Klausel gehe nicht deutlich hervor, welche Arbeiten der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen könne und wann er die Zustimmung benötige. So sei nicht klar, ob etwa das Bekleben mit Raufasertapete früher gestrichener Wände zustimmungsbedürftig sein solle oder bereits die erhebliche farbliche Abweichung von der vorherigen farblichen Gestaltung.

Die Unwirksamkeit der vorstehenden Klauseln in einem Formularmietvertrag führt dazu, dass dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt werden – er muss also im Ergebnis nicht renovieren. Weder während der Mietzeit, noch bei Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter Renovierungsarbeiten vom Mieter verlangen, sondern muss vielmehr damit rechnen, dass sich der Mieter auf § 535 BGB beruft und vom Vermieter selbst die Ausführungen der Arbeiten verlangt.

Selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag eine bestimmte Farbgestaltung vorgegeben wird, führt das nicht unbedingt zum Ziel: Denn unwirksam sind auch Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie z.B. „Die Räume sind weiss gestrichen zurückzugeben“ oder „Lackierte Holzteile sind weiss lackiert zurückzugeben“. Die farbliche Gestaltung der Wohnung ist nämlich allein Sache des Mieters und der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Räume bei Vertragsende umzustreichen, nur weil dem Vermieter die Farbe der Tapeten nicht gefällt (LG Lübeck, Urteil vom 21. 11. 2000 – 14 S 221/00). Etwas anderes gilt nur in extremen Fällen der Farbgestaltung.

Fazit:

Ist eine Schönheitsrepararturklausel, wie beschrieben, unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. Mieter, die sich unsicher sind, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen, bevor sie zu Farbe und Pinsel greifen.

Mietminderung bei abweichender Wohn- oder Nutzfläche?

Der für Wohnungsmietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer am 24.3.2004 verkündeten Entscheidung (VIII ZR 295/03) höchstrichterlich mit der Frage auseinander gesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nachteilig abweicht.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten im Jahre 2001 eine Wohnung gemietet, deren Wohnfläche im Mietvertrag mit 126,45 qm vereinbart war. Nachdem im Dezember 2002 eine Nachmessung ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 106 qm betrug, minderten die Beklagten in der Folgezeit die Miete. Die Vermieter erhoben daraufhin Zahlungsklage, der das Amtsgericht stattgab. Die für die Mieter erfolgreiche Berufungsentscheidung des Landgerichts Osnabrück war Gegenstand der Revision beim BGH.

In Literatur und Rechtsprechung herrschte bislang weitestgehend Konsens darüber, dass ein Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vorliegen kann, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht (vgl. OLG Dresden, MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG, GE 2002, 257; OLG Frankfurt, GE 2003, 284; Weidenkaff in Palandt, BGB, 63. Aufl., § 536 Rz. 22; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536 Rz. 44). Als erhebliche Abweichung wird es angesehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% hinter der vereinbarten Fläche zurückbleibt (OLG Karlsruhe, aaO; KG, GE 2002, 257).

Der BGH hat diese herrschende Meinung bestätigt und ausdrücklich beschieden, dass die vertraglich vereinbarte Fläche Teil der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Möglich sei allerdings, dass die Parteien gerade deshalb eine vertragliche Vereinbarung über die Wohnfläche treffen, um die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von der tatsächlichen Größe verbindlich festzulegen. Entsprechendes wurde hier von Vermieterseite aber nicht vorgetragen.

Umstritten und bis dahin nicht höchstrichterlich entschieden war die Frage, ob der Mieter darlegungspflichtig dafür ist, dass eine erhebliche Abweichung der Fläche die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindert (pro: OLG Dresden, aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; contra: OLG Karlsruhe, aaO; OLG Frankfurt, aaO; LG Köln ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, aaO mwN). Eine solche Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Voraussetzung für das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Fehlers und daher grundsätzlich von demjenigen, der das Minderungsrecht geltend macht, vorzutragen.

Der Senat hat sich der Meinung angeschlossen, die den Mieter im Falle einer erheblichen Abweichung nicht für verpflichtet ansieht, die geminderte Gebrauchstauglichkeit darzulegen. In diesem Fall spricht nämlich, nach Meinung des Senats, bereits eine tatsächliche Vermutung für eine geminderte Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss. Zwar sei für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung der Wohnung gewonnene Eindruck über Zuschnitt und Größe maßgeblich. Die vereinbarte Fläche sei aber ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung. Dies ergibt sich nach zutreffender Aufassung des Senats schon daraus, dass bereits die in Annoncen angegebene Wohnfläche regelmäßig ein Kriterium für Wohnungssuchende darstelle, angebotene Wohnungen und Mieten zu vergleichen. Bedeutung komme der Fläche regelmäßig auch bei der Berechnung einer Mieterhöhung und der Abrechnung und Erhöhung von Betriebskosten zu, so dass dem Mieter bei fehlerhaft angegebener Fläche ein wirtschaftlicher Schaden entstehen könne. Auch setze die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich angegeben Größe nutzbar ist.

Der BGH hat diese Rechtsprechung in der Folge auch auf Gewerbemietverhältnisse ausgedehnt (Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01).

Beraterhinweis:

Weicht die tatsächliche Größe um mehr als 10% von der vereinbarten Größe ab, so ist also, nach nunmehr höchstrichterlicher Rechtsprechung, die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch die Flächenabweichung nachweisen muss. Allerdings sollte der Mieter, bevor er die Mieter mindert und gegebenenfalls auf § 812 BGB gestützte Rückforderungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete geltend macht, unbedingt einen Fachmann (z.B. Architekten) mit der Ermittlung und Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche beauftragen. Sodann sollte er den Rat eines im Mietrecht bewanderten Rechtsanwaltes suchen. Dieser wird dann auf der Grundlage der so festgestellten Wohnfläche im Einzelfall prüfen, welche Rechte dem betroffenen Mieter zustehen und welche Möglichkeiten ihrer Geltendmachung und Durchsetzung bestehen.

Schönheitsreparaturen: Mieter muss selbst renovieren dürfen

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.

Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.

Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich 2010 mit einer Klausel befassen, die jedenfalls auch dahin verstanden werden konnte, dass der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen, sondern durch einen Fachhandwerker ausführen lassen musste.

Diese Mietvertragsklausel lautete:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“

Der BGH (Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09) entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, da sie einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalte.

Die „kundenfeindlichste“ Auslegung dieser Klausel ergebe nämlich, dass der Mieter danach die Renovierungsarbeiten nicht selbst durchführen dürfe, sondern von einem Dritten, einer Fachfirma, vornehmen lassen müsse. Dies stelle aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen seien – egal ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dazu bedarf es aber nicht zwingend der Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Mieter, bevor sie den Pinsel schwingen und neue Tapeten an die Wände kleben gut daran tun, erst einmal anwaltlich prüfen zu lassen, ob sie überhaupt wirksam zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind.

Vermieter, die bei Vertragsschluss nicht sorgsam darauf achten, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtlich wasserdicht ist, gehen die Gefahr ein, spätestens beim Auszug des Mieters eine unliebsame Überraschung zu erleben.

Auch diesen sei daher vor Abschluss des Mietvertrages eine anwaltliche Beratung ans Herz gelegt.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

BGH: Kindertagepflegestelle in Eigentumswohnung?

Ein Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, der unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, ist nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG anfechtbar. Die Anfechtungsfrist beträgt 1 Monat und beginnt mit der Beschlussfassung. Das kann natürlich Probleme geben, wenn das Protokoll über die Eigentümerversammlung erst spät in den Umlauf geht und von dem Anfechtenden erhalten wird.

Wenn der Beschluss nicht fristgemäß angefochten wird, wird er bestandskräftig und rechtlich verbindlich.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun ein Urteil des Landgerichts Köln bestätigt, mit dem den Eigentümern einer Wohnung untersagt wurde, diese durch ihre Mieterin als Kindertagespflegestelle nutzen zu lassen.

Die Wohnungseigentümerversammlung hatte diese Nutzung nämlich durch einen Beschluss untersagt, der aber in der Folge nicht angefochten wurde.

Der BGH musste sich daher mit der Frage, ob die Eigentümer ggf. einen Anspruch gegen die Wohungseigentümergemeinschaft auf Zustimmung zum Betrieb einer Kindestagesstätte haben, nicht befassen. Ein solcher Anspruch war nämlich bislang nicht geltend gemacht worden.

Fazit:

Ein WEG-Beschluss, der eine bestimmte Nutzung einer Wohnung untersagt, muss fristgerecht angefochten werden, wenn der Eigentümer nicht Gefahr laufen will, dass dieser nach Ablauf der Anfechtungsfrist rechtlich bindend wird.

Katzenhaltung in der Mietwohnung: Erlaubt?

Kann der Vermieter die Haltung von Katzen im Mietvertrag untersagen? Diese Frage wird in der Rechtsprechung leider nicht einheitlich behandelt.

Nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung gehört die Haltung von ein oder zwei Katzen aber zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Zwar darf der Vermieter im Mietvertrag die Haltung von Katzen von seiner Zustimmung abhängig machen. Diese Zustimmung darf er aber nur aus wichtigem Grund versagen.

Nach einem Urteil des AG Hamburg darf der Vermieter die Zustimmung nicht versagen, weil er den Geruch von Katzenurin und Kratzspuren befürchtet (AG Hamburg, WuM 1996, 613).

Ebenso darf der Vermieter das Halten von zwei Katzen nicht untersagen, die bereits seit 16 Jahren ohne Beschwerden bei dem Mieter leben (AG Aachen, WuM 1992, 601).

Das LG München I rechnet Katzen sogar anderen Kleintieren (Hamster, Meerschweinchen etc.) zu, die erlaubnisfrei gehalten werden dürfen (WuM 1999, 217).

Enthält der Mietvertrag also keine Regelung, wird der Mieter davon ausgehen können, dass er seine Katze auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters halten darf, solange es dadurch nicht zu Belästigungen oder Störungen anderer Mieter kommt. Ein Freigänger-Kater wie meiner, der nachts auf dem Fensterbrett durch lautes Maunzen anzeigt, dass er wieder daheim ist, nachdem er seine Runden gedreht hat, dürfte also für einen Mieter schnell zum Problem werden, wenn sich die Nachbarn beim Vermieter über die nächtliche Ruhestörung beschweren.

Die Katzenhaltung sollte sich auch im üblichen Umfang bewegen: Ein bis zwei Katzen sind problemlos zulässig, bei einer größeren Anzahl wird es aber auf die Umstände des Einzelfalls, also insbesondere die Größe der Wohnung und die Art der Katzen (Freigänger oder Stubentiger) ankommen.

Es versteht sich auch von selbst, dass der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters eine Katzenklappe einbauen darf, denn das wäre eine bauliche Veränderung, die der Vermieter nicht genehmigen muss.

Übrigens: Kleintiere darf man erlaubnisfrei im Rahmen des allgemeinen Mietgebrauchs in der Wohnung halten. Dazu zählen alle Tiere, von denen keine Gefahren oder Belästigungen für andere Bewohner ausgehen und die auch die Mieträume nur unwesentlich abnutzen, weil sie zu klein sind und von Ihrem Wesen keine unzumutbaren Außenwirkungen ausgehen. Darunter fallen nicht nur Goldfische, Hamster, Kanarienvögel oder Meerschweinchen, sondern auch Zwergkaninchen, ungiftige Schlangen in Terrarien, Echsen in Terrarien.

Aber Achtung: Ratten sind nach der Rechtsprechung keine Kleintiere (LG Essen, ZMR 1991, 268), ebenso wenig Frettchen (AG Köln, WuM 1989, 234).