Leihe oder Miete?

Juristisches Wissen für den Alltag:

„Anders als der Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB) ist der Verleiher nicht zur Gebrauchsgewährung oder Gebrauchsüberlassung, also einem aktiven Tun, sondern nur zur „Gestattung“ des Gebrauchs verpflichtet (Staudinger/Reuter, BGB [2005], § 598 Rn. 13; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 598 Rn. 20; Erman/Graf von Westphalen, BGB, 13. Aufl., § 598 Rn. 3; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 598 Rn. 6). Die Verschaffung des Besitzes an der Sache ist kein konstitutives Element des Leihvertrags; die Annahme eines Leihvertrags setzt lediglich voraus, dass dem Entleiher die Nutzung der Sache gestattet wird (BGH, Urteil vom 28. Juli 2004 – XII ZR 153/03, NJW-RR 2004, 1566; Erman/Graf von Westphalen aaO; Palandt/Weidenkaff aaO Rn. 5).“

BGH, Beschluss vom 24.05.2012 – III ZR 306/11

Schimmel in der Wohnung: Kein Auskunftsanspruch gegen Vermieter nach Klimamessung

Nimmt der Vermieter aufgrund Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung eine Klimamessung auf eigene Kosten vor, steht dem Mieter kein Anspruch auf Auskunft oder Herausgabe bezüglich der Ergebnisse gegen den Vermieter zu. Dies entschied nun das Amtsgericht Bad Segeberg in einem Urteil vom 07.06.2012 (Az. 17 C 21/12).

Nachdem im Herbst 2010 Schimmel in den Mieträumen aufgetreten war und die Mieter in der Folge die Miete minderten, führte der Vermieter im Februar 2011 eine Klimamessung in den Mieträumen auf eigene Kosten durch.

Die Mieter forderten sodann den Vermieter ergebnislos zur Vorlage der Ergebnisse der Klimamessung auf und machten ihren vermeintlichen Anspruch auf Auskunft und Herausgabe gerichtlich geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage ab:

Die Parteien hätten in dem zwischen Ihnen geschlossenen Mietvertrag keine entsprechende Verpflichtung des Vermieters vereinbart. Ein solcher ergebe sich auch nicht aus §§ 133, 157, 242 BGB. Zwar sähe das geltende Recht ein einigen Fällen Auskunftansprüche des Mieters gegen den Vermieter vor, so z.B. bei einem Verstoß des Vermieters gegen § 5 WiStG oder hinsichtlich des Umsatzes bei der sog. Umsatzmiete. Auch sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter über eine ihm bekannte Schadstoffbelastung zu unterrichten.

Der vorliegende Sachverhalt sei damit jedoch nicht vergleichbar. Diesen Fällen sei nämlich gemein, dass die Information nur von dem Vermieter erteilt werden könne und der Mieter ohne die Informationserteilung seine Rechte nicht durchsetzen könne. Hier könnten die Mieter indes selbst eine Klimamessung vornehmen oder ein selbständiges Beweisverfahren betreiben.

Dass dies für die Mieter mit Kosten verbunden sei, auf denen sie im Falle eines für sie negativen Ausgangs sitzenblieben, stelle ein allgemeines Lebensrisiko dar, das keinen Auskunfts- oder Herausgabeanspruch gegen den Vermieter begründen könne.
Ein solcher Anspruch lasse sich auch nicht aus § 666 BGB herleiten, da diese Norm für den Mietvertrag nicht gelte und auch nicht analog anzuwenden sei.

Praxishinweis:

Dem Mieter steht gegen den Vermieter ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln zu, die während der Mietzeit auftreten und in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Er kann von ihm aber nicht Auskunft über das Ergebnis eines vom Vermieter eingeholten Gutachtens verlangen, wenn er die Möglichkeit hat, selbst ein Gutachten zu veranlassen. Fällt das Gutachten für den Vermieter positiv aus, wird er aber in der Regel ein Interesse daran haben, dem Mieter das Gutachten vorzulegen, um diesem den Wind aus den Segeln zu nehmen und einen etwaigen Rechtsstreit zu vermeiden. Einen Rechtsanspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

Teure Ruhestörung

Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.

In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.

Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.

Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.

BGH: Kein Konzept – kein Studentenwohnheim

Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim genießen nach § 549 Abs. 3 BGB keinen sozialen Kündigungsschutz und können auich ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
In der Praxis herrscht aber oft Unklarheit, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren ist.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu nun in einer Entscheidung vom 13.06.2012 Stellung bezogen (VIII ZR 92/11).

§ 549 Abs. 3 BGB verfolge das gesetzgeberische Ziel, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dies rechtfertige die Einschränkung des sozialen Mieterschutzes.

Dieses Ziel setze aber voraus, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene auch nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsses sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Ein solches Konzept war in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nicht zu erkennen. Die auf § 549 Abs. 3 BGB gestützte Kündigung wurde daher nicht bestätigt und die Räumungsklage abgewiesen.

Beraterhinweis:

Nicht jedes Studentenwohnheim ist auch mietrechtlich als solches zu qualifizieren. Wer als Bewohner also eine Kündigung ohne Begründigung mit einem berechtigten Interesse erhält, tut gut daran, diese anwaltlich auf ihre Berechtigung gin überprüfen zu lassen. Eine unberechtigte Kündigung muss nämlich nicht befolgt werden und kann darüber hinaus auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründen.

Pressemitteilung des BGH v. 13.06.2012