LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.

BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.

Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.

Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.

Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.

Beraterhinweis:

Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

 

Gaststättenpacht: Nichtraucherschutzgesetz begründet keinen Mangel der Pachtsache

Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH musste sich mit der Frage befassen, ob dem Pächter einer Gaststätte gegen den Verpächter Schadensersatzansprüche wegen Umsatzeinbußen nach Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz zustehen können.

Im Jahr 2005 pachtete die Klägerin von der Beklagten eine aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestehende Gaststätte in Rheinland-Pfalz. Nachdem im Februar 2008 dort ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, das das Rauchen in solchen Gaststätten untersagte, verlangte die Klägerin von der Beklagten die Gaststätte so umzubauen, dass ein nach den Vorgaben des Nichtraucherschutzgesetzes ausreichender Raucherbereich geschaffen würde. Die Beklagte lehnte dies ab.

Die Klägerin nahm die Beklagte daraufhin auf Schadensersatz wegen Umsatzeinbußen durch das Rauchverbot in Anspruch.

Sowohl das Landgericht Koblenz in 1. Instanz, als auch das Oberlandesgericht Koblenz in der Berufungsinstanz wiesen die Klage ab.

Auch die Revision beim Bundesgerichtshof blieb nun ohne Erfolg (BGH v. 13.7.2011 – XII ZR 189/09).

Ein Schadensersatzanspruch stehe der Pächterin nicht zu, da das gesetzliche Rauchverbot nicht zu einem Mangel der Mietsache führe. Die aus dem Nichtraucherschutzgesetz hergeleitete Gebrauchsbeschränkung beziehe sich nur auf die Art und Weise der Betriebsführung,  beruhe aber nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache. Das wirtschaftliche Risiko eines gesetzlichen Rauchverbotes in Gaststätten trage daher allein der Pächter. 

Im Übrigen sei die Verpächterin auch nicht zu Umbaumaßnahmen, welche das Rauchen in der Gastsstätte wieder erlauben würden, verpflichtet. Denn dazu sei ein Mangel der Pachtsache erforderlich, der aber gerade eben nicht zu erkennen sei.

Stellungnahme:

Die Auffassung des BGH überzeugt. Es kann nicht Aufgabe des Pächters bzw. Vermieters sein, die Beschaffenheit der Mietsache zu verändern, sobald gesetzliche Vorgaben eine konkrete Betriebsführung untersagen. 

 

OLG Düsseldorf: Keine Gebrauchsüberlassung? Keine Miete!

Kann der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil ihm der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt, ist er auch nicht zur Zahlung von Miete verpflichtet.

Dies hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23. Dezember 2010 – I-10 U 60/10) klargestellt. 

Dem Vermieter steht ein vertraglicher Anspruch auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB nur zu, wenn er zuvor dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat – der Vermieter ist also vorleistungspflichtig.

Händigt der Vermieter dem Mieter aber die Schlüssel nicht aus, fehlt es der notwendigen Gebrauchsüberlassung.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter eingewandt, die Mietsache sei ihm nicht überlassen worden. Er habe auch keine Schlüssel erhalten. 

Der Vermieter war für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtig. Er konnte die Schlüsselübergaber aber weder schlüssig darlegen, noch beweisen, so dass die auf Zahlung der Miete gerichtete Klage keinen Erfolg hatte.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist korrekt. Der Vermieter muss, wenn er die Zahlung von Miete verlangt, darlegen, dass er dem Mieter die Mietsache überhaupt überlassen hat. Denn das ist Voraussetzung für die Mietzahlungspflicht. 

Zu diesem Ergebnis kommt man übrigens auch, wenn man sich das Recht zur Mietminderung anschaut:

Wird nämlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch nicht unerhebliche Mängel eingeschränkt, ist die Miete gem. § 536 BGB automatisch in angemessener Höhe gemindert.

Ist aber der Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht möglich, weil keine Schlüssel übergeben wurden, ist die Miete folgerichtig in 100%iger Höhe gemindert – wird also gar nicht geschuldet.

Gaststättenpacht: Fachhandwerkerklausel unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ihm wird nämlich das Recht genommen, die Mietsache selbst fachgerecht zu renovieren. Eine solche Klausel ist also wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 9.12.2010 – I-10 U 66/10) hat diese Rechtsprechung nun auch auf Pachtverträge erstreckt. Im Streit stand die Wirksamkeit einer Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag mit folgendem Wortlaut:

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art desGewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“

Mit dieser vorgefertigten Formulierung hat der Vermieter zwar die Unwirksamkeit wegen einer starren Fristenklausel vermieden – da dem Mieter aber nach der kundenfeindlichsten Auslegung des Klauselwortlautes die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme genommen werden sollte, ist die Klausel gleichwohl nicht wirksam vereinbart, da sie gegen AGB-Recht verstößt.

Beraterhinweis:

Der Verpächter hat sich offenbar darauf verlassen, dass eine Fachhandwerkerklausel in der Geschäftsraummiete wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch nicht einheitlich. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt noch nicht vor. Das OLG Düsseldorf hat sich nun zugunsten des Gewerberaummieters positioniert. Ob andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen, bleibt abzuwarten. Vermieter von Gewerberaum sollten jedoch den sichersten Weg wählen, und auf eine Klausel, die dem Mieter versagt, geschuldete Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, unbedingt verzichten.

AG Düsseldorf: Rollläden dürfen auch nach 22:30 Uhr heruntergelassen werden

Mieter dürfen die Rolläden ihrer Wohnung auch abends zwischen 22:30 und 23:30 Uhr herunterlassen. Das hat zumindest das Amtsgericht Düsseldorf in einer Entscheidung vom 29.11.2010 – Az. 55 C 7723/10 – ausdrücklich festgestellt.

Geklagt hatte eine benachbarte Wohnungseigentümerin, die sich durch das vermeintlich späte Herunterlassen der Außenjalousien abends zwischen 22:30 und 23:30 Uhr den Schlaf ihres Kindes gestört gesehen hatte.

Das Gericht wies die Klage ab. Der Klägerin stehe der auf § 1004 Abs. 2 BGB gestützte Unterlassungsanspruch nicht zu, denn das Herunterlassen von Rollladen, gerade zur Nachtzeit, sei sozialadäquat und als normaler Gebrauch der Mietsache von der Nachbarin zu dulden. Dem Benutzer einer Wohnung könne nicht vorgeschrieben, zu welcher Uhrzeit er seine Räume verdunkele. Im Übrigen handele es sich, da das Herunterlassen der Rollläden immer nur von kurzer Dauer sein, auch um eine nur geringfügige Beeinträchtigung, so dass auch § 9 LImSchG NW dies nicht verbiete.

In der Literatur ist diese amtsgerichtliche Entscheidung auf Kritik gestoßen, da § 9 Abs. 1 LImSchG NW, nachdem zwischen 22 und 6 Uhr „Betätigungen verboten [sind], welche die Nachtruhe zu stören geeignet sind“, keine Ausnahmen für sozialadäquates Verhalten, wie das hier in Rede stehende Rollladen-Herunterlassen, vorsehe.

Die Kritik überzeugt jedoch nicht. Nach der vorgenannten Vorschrift wird der Wohnungsnutzer zwar verpflichtet sein, die Jaolusien möglichst schonend und leise herunterzulassen. Etwaiges mehrfaches Herunterlassen und Wiederhochziehen zum Zwecke der Schikane des Nachbarn ist nach § 9 Abs. 1 LImSchG NW zweifellos untersagt und kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld belegt werden.

Anderes muss aber für das rein funktionelle Betätigen der Außenjalousien zum Zwecke der Verdunkelung gelten – da das Herunterlassen nur Sekunden dauert, ist bereits fraglich, ob dies als Betätigung zu sehen ist, welche die Nachtruhe zu stören geeignet ist. Die dazu notwendige Eingriffsschwelle dürfte durch normale Rollläden jedenfalls nicht überschritten werden.

Beraterempfehlung:

Es handelt sich um die Entscheidung eines einzelnen Amtsgerichts. Andere Gerichte mögen anders entscheiden und sich dazu auf die jeweils landesrechtlich geltenden Immissionsschutzgesetze berufen. Rollladen-Besitzer sollten daher das Gebot der Rücksichtsnahme beachten und versuchen, ihre Rollläden zu Zeiten herunterzulassen, in denen sich Nachbarn nicht gestört fühlen. Unproblematisch ist das in NRW bis 22:30 Uhr möglich und nach dem LImSchG zulässig. Wer die Rolläden unbedingt später herunterlassen muss, sollte dies so lärmvermeidend wie möglich tun – andernfalls eine gerichtliche Auseinandersetzung mit ungewissem Ausgang riskiert wird.