BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht nur für 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 brachte es mit sich, dass befristete Mietverträge seit dem nur unter Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes abgeschlossen werden können. § 575 BGB nennt dazu ausdrücklich die Befristungsgründe des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung.

Vermieter, die die strengen Voraussetzungen des Gesetzes an einen Zeitmietvertrag umgehend wollten, gingen in der Folge dazu über, sich von ihren Mietern den Verzicht auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen auch in einem Formularvertrag für zulässig erachtet, wenn der Kündigungsausschluss beidseitig, also auch von Vermieterseite, erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht überschreitet.

Diese Anforderungen an einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH jetzt (Urt. v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10) in einer für viele Mietverhältnisse bedeutsamen Entscheidung konkretisiert.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine formularmietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

„Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Nach dem Wortlaut dieser Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig werden sollte. Im Ergebnis sollte die Klausel also darauf hinauslaufen, dass das Mietverhältnis mehr als 4 Jahre laufen sollte, weil erst nach Ablauf der 4 Jahre die Kündigung mit ordentlicher Kündigungsfrist erklärt werden konnte.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erachtet, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalte.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur für die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsschluss wirksam. Der Senat hat entschieden, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Diese Entscheidung wird Auswirkungen auf viele Mietverträge haben, in denen formularmäßig vereinbart wurde, dass die Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen dürfen: Eine solche Formularvereinbarung ist nach dem jüngsten BGH-Urteil unwirksam.

Praxishinweis:

Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Das setzt aber voraus, dass die Vereinbarung tatsächlich einzeln ausgehandelt wurde, also zur Disposition gestanden hat. Eine Individualvereinbarung setzt nach der Rechtsprechung des BGH zudem voraus, dass der Mieter über das Abweichen von der gesetzlichen Grundregel belehrt wird und er tatsächlich die Möglichkeit hat, auf die Gestaltung der Klausel und ihre Verwendung Einfluss zu nehmen.

In der Regel wird der Vermieter dem Mieter die von ihm gewünschte Klausel aber nach dem Motto „friss oder stirb“ zur Unterschrift vorlegen. Weigert sich der Mieter, bekommt er den begehrten Mietvertrag nicht. Dann liegt aber selbstverständlich keine Individualvereinbarung vor, auch nicht wenn sie den Zusatz enthält, „individuell ausgehandelt“ worden zu sein. Individualvereinbarungen, die den Anforderungen des BGH standhalten, sind daher sehr selten.

Mieter, die sich unsicher sind, ob sie tatsächlich noch mehrere Jahre an den Mietvertrag gebunden sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Die besprochene BGH-Entscheidung kann ihnen die Tür zur Kündigung mit ordentlicher Frist ( 3 Monate) öffnen.

BGH: Kein Schadensersatz bei formell unwirksamer Kündigung

Kündigt ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristgemäß oder gar fristlos, muss die Kündigung begründet werden. Fehlt eine ausreichende Begründung, ist die Kündigung unwirksam und führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Lässt der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anwaltlich zurückweisen, kann er die ihm dafür entstehenden Kosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter erstattet verlangen.

Dies hat nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.12.2010 – Az. VIII ZR 9/10 – entschieden.

Dem Rechtsstreit lag eine vermieterseitige Kündigung zugrunde, die lediglich pauschal auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Bezug nahm, den geltend gemachten Eigenbedarf aber nicht begründete. Die Mieter beauftragten daraufhin einen Anwalt mit der Prüfung und Zurückweisung der Kündigung und zahlten diesem dafür 667,35 EUR. Diese Kosten verlangten sie von den Vermietern erstattet, denn diese hätten die ihnen aufgrund des Mietvertrags obliegende vertragliche Pflicht, nicht grundlos oder formell unwirksam zu kündigen, schuldhaft verletzt und sich deshalb aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof folgte dem nicht.

Den Vermieter treffe gegenüber dem Mieter nämlich keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Die Nichtbegründung der Kündigung stelle daher auch keine Vertragsverletzung dar, aufgrund derer den Mietern ein Schadensersatzanspruch zustehen könnte.

Zwar macht sich ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet.
Das hat der BGH bereits mehrfach entschieden (z.B. Urteil vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 297, 302 – betreffend eine auf falsche Sachdarstellung gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 – XII ZR 64/96, NZM 1998, 718 unter 2 a – betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündigung; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 – betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungswunsch).

Diese Rechtsprechung sei aber nicht auf den vorliegenden Fall zu übertragen, denn die Vermieter hätten sich hier nicht zu Unrecht auf einen nicht bestehenden Kündigungsgrund berufen, sondern nur die formellen Kündigungsvoraussetzungen nicht beachtet. Es gäbe aber keine vertragliche Nebenpflicht, bei einer Kündigung die Formvorschriften zu beachten.

Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liege vielmehr in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet werde.

Die Angabe des Kündigungsgrundes sei keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten habe.

Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Prüfung der formellen Richtigkeit einer Kündigung liege allein im Risikobereichs des Mieters, so dass der Vermieter nicht mit den Kosten belastet werden könne.
Im Ergebnis blieben die Mieter also auf den Anwaltskosten sitzen.

Fazit: Stellt sich (z.B. nach einem Rechtsstreit) heraus, dass der Vermieter falsche Angaben zur Begründung einer Kündigung gemacht hat und ein Kündigungsgrund tatsächlich nicht besteht, stellt dies eine Vertragsverletzung dar und dem Mieter wird ein Anspruch auf Ersatz des ihm dadurch entstandenen Schadens zustehen. Ist die Kündigung aber bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil sie gar nicht erst begründet ist oder nicht von allen Vermietern unterschrieben oder an alle Mieter gerichtet ist, trifft den Vermieter keine Schadensersatzpflicht.