Maklerangaben zur Wohnfläche

Darauf berief sich also im vorliegenden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden.

Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14) anders:

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung.

Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietvertraglicher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit aber eine eigene Leistungspflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig geworden sei.

Auch reiche eine telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefonische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläuterungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschweigenden rechtlich bindenden Vereinbarung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Hinweis:

Eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Vereinbarung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweisproblematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entsprechende schriftliche Fixierung der besprochenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entsprechende Formulierungen achten, die eine spätere Mietminderung bei abweichender Fläche ausschließen.

Was muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?

Nun hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs dazu eine Entscheidung verkündet (Urteil vom 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15), die bei Mieterverbänden auf Ablehnung gestoßen ist, gleichwohl nun die höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Frage vorgibt.
Nach Auffassung des BGH reicht es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angaben der „Gesamtkosten“ aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Der Vermieter muss dabei weder seine Rechenschritte vorab erläutern, noch erklären, um welche etwaigen nicht umlagefähigen Kostenanteile er den errechneten Gesamtbetrag vorab bereinigt hat.

Das entspreche den beiderseitigen Interessen von Vermietern und Mietern. Die Abrechnung solle nicht überfrachtet werden und sich der Verwaltungsaufwand des Vermieters in Grenzen halten.  Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sei.

Der BGH weist auch darauf hin, dass dem Mieter grundsätzlich ein ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zustehe, wenn er weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen wolle.

Ausreichend für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist nach Auffassung des BGH,  dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt werden der Mieter darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr dabei auf ihn entfallen.

Fazit:

Hat der Mieter Zweifel, ob die Umlage einzelner Kostenpositionen korrekt erfolgt ist und ob die Berechnung fehlerfrei ist, wird er Belegeinsicht nehmen müssen. Denn die korrekte Umlage der Kosten ist nach diesem Urteil des BGH ausschließlich eine Frage der materiellen (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung, die vom Mieter durch Wahrnehmung seines Rechtes überprüft werden kann. Dabei kann er auch feststellen, ob der Vermieter ggf. Kosten mit umgelegt hat, die er nicht auf den Mieter umlegen darf (z.B. Instandhaltungsarbeiten durch den Hausmeister) oder gewerbliche Kosten hätten vorabgezogen werden müssen.

Aber Vorsicht: Mieter können darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter oder Verwalter einzusehen, wenn dieser seinen Sitz am Ort der Mietsache hat. Ein Anspruch auf Belegübersendung besteht nur, wenn dem Mieter die Reise zum Vermieter/Verwalter nicht zugemutet werden kann.

Berlin ohne Mietspiegel?

Nach Ansicht der Richter kann der Berliner Mietspiegel von 2013 nicht gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es handele sich dabei nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Entgelte als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen seien, so die Richter in ihrer Entscheidung vom 11. Mai 2015 (Az: 235 C 133/13).

Deshalb war es der klagenden Vermieterin nicht verwehrt, die Miete für eine Altbauwohnung auf 7,19 EUR pro Quadratmeter zu erhöhen, obwohl der Mietspiegel das nicht hergab. Zur Begründung der Mieterhöhung wurde ein Sachverständigengutachten herangezogen.

Zunächst muss das Urteil rechtskräftig werden. Rechtskräftig wird die Entscheidung aber erst, wenn sie nicht binnen eines Monats nach ihrer Zustellung von den unterlegenen Mietern mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen wird. Die Mieter werden also bis Mitte Juni Zeit für die Einlegung der Berufung haben. Dann muss sich das Landgericht mit dem Urteil auseinandersetzen und möglicherweise wird die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dann bestätigt – oder das Urteil wird aufgehoben oder abgeändert.

Gehen die Mieter nicht in Berufung, erwächst das Urteil des Amtsgerichts ohne weitere Überprüfung in Rechtskraft. Die Rechtskraft dieses Urteils erstreckt sich nur auf die Parteien dieses Verfahrens. Die unmittelbaren rechtlichen Auswirkungen des Urteils betreffen also zunächst nur die Parteien des Rechtsstreits: die klagende Vermieterin hat bestätigt bekommen, dass die von ihr verlangte neue Miete für die hier betroffene Wohnung entgegen den Zahlen des Mietspiegels ortsüblich war.

Klagt die Vermieterin gegen andere Mieter oder bestreiten die Parteien anderer Mieterhöhungsverfahren ebenfalls die Geeignetheit des Berliner Mietspiegels, ist das dann zuständige Gericht nicht daran gehindert, eine andere Entscheidung zu treffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg bindet nämlich weder andere Gerichte, noch es selbst in anderen Klageverfahren. Es ist also durchaus möglich, dass derselbe Richter in einem anderen Verfahren seine Meinung ändert oder durch einen Sachverständigen davon überzeugt wird, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es handelt sich also, worauf die Berliner Senatsverwaltung zurecht hingewiesen hat, zunächst um eine Einzelfallentscheidung.

Anders kann es aber aussehen, wenn das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angegriffen wird und von der nächst höheren Instanz, also dem Landgericht Berlin, bestätigt wird. In diesem Fall werden sich möglicherweise auch andere Amtsrichter in Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg anschließen, da sie damit rechnen müssen, dass ihre Entscheidungen vom Landgericht aufgehoben werden.

Zwar betrifft die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg nur den Mietspiegel 2013. In den nächsten Tagen soll dieser durch den aktuellen Mietspiegel 2015 ersetzt werden. Wurde dieser jedoch nach der gleichen Methode erstellt, wie sein Vorgänger, werden die vom Gericht geäußerten Bedenken auch gegen diesen bestehen.

Wird also die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin bestätigt, steht zu erwarten, dass auch der Mietspiegel 2015 in Bälde vor Gericht scheitern und als nicht geeignetes Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung angesehen wird.

Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dazu darf laut Gesetz Bezug genommen werden auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Reicht der Berliner Mietspiegel also nach Auffassung der Gerichte nicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus, muss sich ein Berliner Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangen will, künftig auf ein eine der anderen Begründungsmöglichkeiten verlegen. In der Regel wäre das die Einholung eines Sachverständigengutachtens, was natürlich mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Zudem würden die Regelungen der sogenannten „Mietpreisbremse“ ins Leere laufen. Diese sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Ohne Mietspiegel wird sich aber die ortsübliche Vergleichsmiete kaum flächenwirksam verbindlich ermitteln lassen.

Eine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und die damit verbundene mögliche Bestätigung des Urteils durch das Landgericht birgt also aus Mietersicht erhebliche Risiken und sollte wohl überlegt sein.

Kündigung bei verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

Dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) als Revisionsgericht lag heute folgender zu entscheidender Rechtsstreit zugrunde:

Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin im Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung befand, den Befall mit Hausschwamm fest. Erste Notmaßnahmen duldeten die beklagten Mieter, gewährten den Handwerkern danach jedoch keinen weiteren Zutritt zu ihrer Wohnung, so dass es dem Vermieter nicht möglich war,weitere Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung des Schwamms vornehmen zu lassen.

Aufgrund dieser Weigerung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 30.06.2011 fristlos und erwirkte gegen die den Zutritt weiterhin verweigernden Mieter eine einstweilige Verfügung im eiligen Rechtsschutz. Erst nachdem diese nach Widerspruch der Mieter bestätigt worden war, gewährten diese im Oktober 2011 den Zutritt zur Wohnung. Im November 2011 sprach die Vermieterin sodann eine erneute fristlose Kündigung aus, die darauf gestützt wurde, dass die Mieter im November auch den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. Die Mieter folgten der fristlosen Kündigung nicht und räumten die Mietwohnung nicht.

Also zog die Vermieterin vor Gericht und verklagte die Mieter auf Räumung. Sie verlor sowohl in erster Instanz bei dem zuständigen Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg, als auch in der Berufung beim Landgericht Berlin. Dieses war nämlich der Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten der streitigen Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit hätten klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen müsse ein Vermieter deshalb den Mieter zuerst auf Duldung verklagen. Dies gelte jedenfalls, wenn der Mieter nicht querulatorisch handele. Das Berufungsgericht ließ jedoch zur Klärung dieser Rechtsfrage die Revision zu.

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat klargestellt, dass eine fristlose Kündigung wegen Verletzung von Duldungspflichten nicht erst in Betracht kommt, wenn der Mieter einen zuvor zu erwirkenden gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sich querulatorisch verhält. Diese vom Landgericht Berlin vertreten Auffassung stelle eine „schematische“ Betrachtung dar, die im Gesetzestext keinen Anhalt finde. Sie berücksichtige nicht, dass der Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran haben kann, Modernisierungs – und Instandsetzungsmaßnahmen schnellstmöglich durchführen lassen zu können, die für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein können.

Zudem begründe § 543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Ob konkret diese Voraussetzungen vorlagen, hätte das Landgericht prüfen müssen, was jedoch nicht geschehen ist. Das Berufungsurteil wurde deshalb vom BGH aufgehoben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen worden (Az.: VIII ZR 281/13).

Fazit:

Die Frage, ob dem Mieter bei Verletzung von Duldungspflichten direkt die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, oder ob er zunächst gerichtlich auf Duldung der vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen in Anspruch genommen werden muss, war bisher nicht höchstrichterlich entschieden und wurde in mietrechtlicher Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Der BGH hat nun ein Machtwort gesprochen und den Ansichten, die eine vorherige Duldungsklage erforderlich sahen, eine Absage erteilt. Wer sich als Mieter der Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verweigert, sollte sich also über das Risiko im Klaren sein, dass ihm der Verlust der Wohnung droht.
Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung ist dann nämlich allein an § 543 Abs. 1 BGB und der notwendigen Interessenabwägung zu prüfen. Dazu wird auch das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an einer schnellen Instandsetzung zu berücksichtigen sein – je mehr es dem Vermieter also „unter den Nägeln brennt“, weil es gilt, weitere Schäden zu verhindern, umso weniger wird der Mieter darauf vertrauen können, die notwendige Interessenabwägung bei Prüfung der fristlosen Kündigung für sich entscheiden zu können.

Im Übrigen läuft der Mieter auch Gefahr vom Vermieter wegen Verletzung seiner gesetzlichen Duldungspflichten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden, wenn sich der Schaden nämlich aufgrund der Weigerung des Mieters, notwendige Arbeiten zu dulden, verschlimmert und die Schadensbeseitigung dadurch teurer wird.

Wer bezahlt den Makler?

Das bedeutet: Der Makler, der Wohnraum vermittelt, darf nun nicht mehr beim Mieter die Hand aufhalten und ihm die Vermittlung eines Mietvertrages in Rechnung stellen, sondern wird künftig vom Vermieter bezahlt. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur für die Fälle vor, in denen der Makler ausschließlich vom Mieter beauftragt wird, bei dem Vermieter einen Auftrag zur Vermietung der Wohnung einzuholen.

In der Regel bietet der Makler aber eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, der sich um nichts kümmern möchte. Der Makler schaltet die Anzeigen in der Tageszeitung, nimmt die Anrufe entgegen, vereinbart Besichtungstermine, prüft Bonitäten und schlägt dem Vermieter dann einen in seinen Augen geeigeneten Mieter vor. Im Idealfall muss der Vermieter dann nur noch den Mietvertrag unterzeichnen ohne seinen Mieter selbst vorher überhaupt kennengelernt zu haben. Bezahlen musste den Makler nach altem Recht aber der Mieter. Das ist nun anders.

Es verwundert daher nicht, dass Vermieter und Makler gegen die Neuregelegung Sturm laufen. Erst am 27.05.2015 hat das Bundesverfassungsgericht den Antrag zweier Immobilienmakler auf Erlass einer Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen abgelehnt, so dass das Gesetz in Kraft treten konnte.

Für Makler bedeutet dies, dass sie nun vom Vermieter bezahlt  werden. Der wird natürlich nach Möglichkeiten suchen, diese Kosten zu vermeiden. Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, werden nicht lange auf sich warten lassen. Tritt zum Beispiel ein Wohnungssuchender an einen Makler heran und findet diese für ihn eine Wohnung, für die er vorher keinen Auftrag vom Vermieter erhalten hat, muss der Mieter den Makler bezahlen – denn er hat ihn beauftragt. Der Gedanke, dass es Vermieter und Makler geben wird, die hier mit falschen Karten spielen werden liegt auf der Hand. Schon vor Monaten konnte man in der Tagespresse von Maklern lesen, die interessierte Vermieter mit der Aussage locken wollen: „Wer will das nachweisen, dass Sie mich und nicht ich Sie angerufen habe?“

Auch über unangemessene Abstandszahlungen und Zahlungen „unter der Hand“ werden Vermieter versuchen, sich die Maklerkosten vom Mieter erstatten zu lassen. Das ist natürlich unzulässig, wird aber in vielen Fällen praktiziert werden: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Mieter, die sich mit solchen Forderungen des Vermieters konfrontiert sehen und darauf eingehen, weil sie sonst die begehrte Wohnung nicht bekommen, können ihre Zahlung nach Abschluss des Mietvertrages nach den Rechtsgrundsätzen der ungerechtfertigten Bereichung zurückverlangen. Allerdings gilt auch hier, dass der Mieter die Zahlung zum Zwecke der Umgehung der gesetzlichen Regelungen beweisen muss. Ein Zeuge, der die Zahlung bestätigen kann, sollte also schon vorhanden sein. Stellt der Vermieter eine Quittung über den Empfang des Geldes für die Überlassung einer offensichtlich überalterten Einbauküche aus, die diesen Preis nicht wert ist, kommt eine sittenwidrige Vereinbarung in Betracht, die den Vermieter ebenfalls zur Rückzahlung verpflichtet.

Mieter, die in Unkenntnis von der neuen Gesetzeslage weiterhin die vom Makler geforderte Courtage zahlen, können diese ebenfalls nach § 812 BGB zurückverlangen, denn damit verstößt der Makler gegen geltendes Recht und die Rechnung an den Mieter wurde ohne Rechtsgrundlage beglichen.

Welche Tricks Vermieter und Makler nun konkret entwickeln werden um das neue Gesetz zu umgehen und wie die Gerichte damit umgehen werden, wird sich zeigen. Mieter sollten sich aber ihrer Rechte bewusst sein und Zahlungen, die nicht von Ihnen verlangt werden können, am besten erst gar nicht leisten.

Kündigung wegen Eigenbedarf

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt bewohnten die Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und zusätzlich eine separate Mansardenwohnung. Eine separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Mansarde war mietvertraglich ausgeschlossen.

Die Vermieterin kündigte nun beide Mietverträge mit der Begründung, dass sie die Wohnung im dritten OG selbst bewohnen wolle und die Mansarde, nach einem Umbau, als Teil einer für ihre Tochter vorgesehene Maisonettewohnung benötigte.

Die Mieter bestritten die Kündigung und zogen nicht aus. Daraufhin erhob die Vermieterin also Räumungsklage, welche vom Amtsgericht abgewiesen wurde aber in der Berufungsinstanz Erfolg hatte. Die Beklagten versuchten nun ihr Glück in der zugelassenen Revision beim BGH.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht.

Zwar sei die Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet gewesen. Dazu reiche nämlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses an der Wohnung aus.

Allerdings reiche für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus, dass ein unbestimmtes Interesse an einer späteren Nutzung bestehe. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Stattdessen müsse ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehen. Die Vermieterin habe hier aber nur zaghaft die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung in der 3. Etage vorgetragen und nicht erklären können, weshalb sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Mehrfamilienhaus ausgerechnet die Wohnung der Beklagten beziehen wollte. Schließlich lebte die im Seniorenalter befindliche Vermieterin bislang in einem Einfamilienhaus und es sei lebensfremd anzunehmen, dass sie sich vor einem Umzug keine Gedanken darüber gemacht habe, welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke am besten geeignet sei.

Zudem habe die Vermieterin nur wenige Wochen vor dem Ausspruch der Kündigung eine ebenfalls ihr gehörende Wohnung im Erdgeschoss neu vermietet, was ebenfalls dagegen spräche, dass der Nutzungswunsch für die Wohnung im 3. OG nicht hinreichend konkret bestimmt gewesen sei.
Das Landgericht habe zudem die Klägerin neu hören müssen, da es ihre Aussage vor dem Amtsgericht abweichend gewertet habe.

Die Berufungsentscheidung konnte daher keinen Bestand haben.

Fazit:

Wer einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt, muss damit rechnen, dass sich Mieter dagegen wehren und den vorgebrachten Eigenbedarf einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen lassen – insbesondere wenn die Mieter rechtsschutzversichert sind. Dann kommt es nicht nur darauf an, dass die Kündigung „wasserdicht“ begründet ist, sondern auch der Eigennutzungswunsch des Vermieters muss sich im Rechtsstreit als hinreichend konkret erweisen. Es ist daher entscheidend, dass er gut durchdacht und plausibel dargelegt und bewiesen werden kann. Bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches, muss das Gericht diesen nachgehen. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann zudem Schadensersatzansprüche des getäuschten Mieters auslösen.

Fristlose Kündigung bei Verbraucherinsolvenz

Dem  u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der beklagte Mieter hatte seit März 2009 nicht die vertraglich geschuldete Miete gezahlt, so dass dem Vermieter bei einem Rückstand von ca. 15.000 Euro der Geduldsfaden riss und er das Mietverhältnis wegen der offenen Miete fristlos kündigte.

Bereits im Juni 2010 war über das Vermögen des Mieters dasVerbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden und die vom Gericht bestellte Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die Freigabe des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 der Insolvenzordnung (InsO).

Der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagte Mieter berief sich auf die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist.

Der Senat des BGH entschied nun, dass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt, wenn der Insolvenzverwalter oder Treuhänder zuvor die sog. Enthaftungs- oder Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Diese bewirke nämlich, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Mietvertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrückständen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, grundsätzlich möglich sei (AZ: VIII ZR 19/14).

Was bedeutet diese Entscheidung für insolvente Mieter?

Eine Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nur noch gegen den Mieter geltend gemacht werden können, aber nicht im Insolvenzverfahren aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind. Bereits mit Urteil vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) entschied der BGH, dass mit Abgabe dieser Erklärung durch den Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis wieder vollständig auf den Schuldner übergeht.

Nun zog der BGH daraus die logische Konsequenz, dass in diesem Fall auch wieder die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen vor Insolvenzeröffnung aufgelaufener Mietschulden zulässig ist. Wieder einmal gilt: Wer A sagt muss auch B in Kauf nehmen.

Dem Mieter steht es aber auch in diesem Fall frei, die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen oder eine Erklärung beizubringen, nach der sich eine öffentliche Stelle zur Begleichung der Mietschulden verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dazu eine Frist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.