Haftung für unterlassenen Winterdienst

Auch wenn wir in diesem Winter zumindest im Rheinland keinen Schnee gesehen haben, sollten auch dort ansässige Wohnungseigentümer diese Entscheidung kennen:

Das OLG Oldenburg (Urteil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.000 EUR an eine Unfallversicherung verurteilt, nachdem vor dem Grundstück ein dort versicherter Dritter auf Glatteis gestürzt und zu Schaden gekommen war.

Die WEG habe nämlich die ihr von der Gemeinde übertragene Räum- und Streupflicht verletzt. Sie habe diese Pflicht zwar wirksam auf einen Rentner übertragen, der dieser Aufgabe schon seit mehr als 20 Jahren  nachgehe. Allerdings sei der Rentner mittlerweile 82 Jahre alt und die WEG hätte ihn spätestens mit Eintritt des 80. Lebensjahrs darauf hin überprüfen müssen, ob er aufgrund seines Alters den ihm vertraglich übertragenen Winterdienst überhaupt noch sicher und zuverlässig ausführen konnte. Dies habe die WEG unterlassen und damit ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Praxishinweis:

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer und Vermieter die ihnen i.d.R. obliegende Räum- und Streupflicht auf Dritte übertragen. Häufig werden damit z.B. die Erdgeschossmieter betreut. Kommt es dann gleichwohl zu einem Unfall, weil nicht ausreichend gestreut wurde, haften Eigentümer und Vermieter nur noch für eigenes Verschulden bei Auswahl oder Überprüfung des mit dem Winterdienst Beauftragten. Eine solche Überprüfung ist nach der Entscheidung des OLG Oldenburg jedenfalls geboten, wenn sein Alter Anlass dazu bietet, die sichere und zuverlässige Ausführung des Winterdienstes zu bezweifeln. Bei einem 80-jährigen darf eine WEG demnach nicht mehr ohne Überprüfung davon ausgehen, dass der Beauftragte die Räum- und Streuarbeiten vertragsgemäß erledigt.

Versäumter Winterdienst: Eine Frage der Haftung

Der Winter steht bald wieder vor der Tür und es wird vielerorts wieder glatt werden. Rutscht der Mieter auf dem nicht gestreuten Gehweg vor dem Mietshaus aus und verletzt sich dabei, können ihm Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen, wenn dieser der ihm obliegenden Räum- und Streupflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Das OLG Bremen hat nun in einem Beschluss vom 21.08.2013 entschieden (Az.: 3 W 20/13), dass den Verletzten ein Mitverschulden an dem Sturz trifft, wenn eine Gehwegfläche nach einem Schneefall weder von Eis und Schnee geräumt, noch mit abstumpfenden Mitteln bestreut wurde. Denn kommt der Benutzer des Weges trotz Erkennbarkeit dieser Gefahr zu Fall, spricht dies nach Auffassung des Senats in der Regel dafür, dass er die gebotene Vorsicht außer Acht gelassen hat.

Diese Regel gilt nach Ansicht der Richter jedenfalls dann, wenn der Geschädigte auf einem Weg ausrutscht, der – abgesehen von der Schneeglätte – keine Besonderheiten aufweist, die die Gefahr des Ausrutschens erhöhen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.03.1998, 22 U 154/97, VersR 2000, 63 f.; OLG München, Urteil vom 30.01.2003, 19 U 4246/02, VersR 2003, 518; Palandt/Gründeberg, BGB, 72. Aufl., § 254 Rn. 27, jeweils m. w. N.).

Das Verschulden des Verkehrssicherungspflichtigen wiege dabei dann aber wesentlich schwerer, als die momentane Unaufmerksamkeit des Geschädigten. Denn der mit der Räum- und Streupflicht Belastete müsse die grundsätzlich berechtigten Sicherungserwartungen der Passanten berücksichtigen.

Hinweis:

Kommt der Mieter vor der Mietsache auf glattem Gehweg zu Fall, sollte zunächst geprüft werden, gegen wen mögliche Haftungsansprüche geltend zu machen sind. Denn der Vermieter kann die ihm obliegenden Winterpflichten auf Dritte abwälzen. Häufig sind dies die Erdgeschossmieter, die sich vertraglich zum Schnee schippen und Salz streuen verpflichtet haben. Oft betreut der Vermieter aber auch eine außenstehende Drittfirma mit dieser Aufgabe. Wird dann nach Schneefall der Gehweg nicht geräumt und gestreut, kann der Vermieter für Auswahlverschulden haften, z.B. wenn der von ihm beauftragte Dritte wegen seines Alters gar nicht mehr in der Lage war, ordnungsgemäß den Weg frei zu machen. Kann dem Vermieter keine fehlerhafte Auswahl vorgeworfen werden, haftet er nur noch im Rahmen der ihm obliegenden Kontroll- und Überwachungspflicht. Dem Geschädigten steht dann natürlich die Möglichkeit offen, seine Ansprüche unmittelbar gegen den mit der Räum- und Streupflicht betrauten Dritten geltend zu machen.

Winterdienst darf auf Erdgeschossmieter übertragen werden

Der Winter ist zwar nun endlich wieder vorbei – gleichwohl kann es nicht schaden, eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln aus dem Jahre 2012 zu kennen:

Das Gericht hat entschieden, dass die mietvertragliche Übertragung des Winterdienstes auf den Erdgeschossmieter grundsätzlich zulässig ist und die dazu verwendete Klausel nicht überraschend im Sinne des AGB-Rechtes ist.

Konkret ging es um diesen Passus in der Hausordnung, die durch Vereinbarung wirksam in den Mietvertrag einbezogen war:

Bei Schnee und Glatteis sind von den Unterhausbewohnern Hauszugang und Bürgersteig freizumachen und zu bestreuen. Diese Pflicht muss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen unbedingt erfüllt werden.

Ein Erdgeschossmieter begehrte die Feststellung, dass ihm aus dieser Klausel keine Pflichten erwuchsen, da sie einerseits überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sei, andererseits gegenüber den anderen Mietparteien eine unzumutbare Benachteiligung der Erdgeschossmieter darstelle.

Das Gericht wies die Feststellungsklage ab. Die Klausel sei weder überraschend, noch unangemessen benachteiligend. Das Gericht führte dazu aus:

Die Annahme einer überraschenden Klausel setzt voraus, dass nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, die Klausel so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner nicht mit ihr zu rechnen braucht. Dies zugrundelegt, sind die streitgegenständlichen Bestimmungen in der Hausordnung nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen. Und zwar einerseits in Anbetracht des Umstandes, dass die Schneeräum- und Streupflicht im Mietvertrag selbst unter § 2 Abs. 4 c) statuiert werden und an dieser Stelle des Mietvertrags ergänzend bzw. zur inhaltlichen Konkretisierung ausdrücklich auf die diesbezüglichen Einzelheiten nach Maßgabe der Hausordnung Bezug genommen wird. Andererseits fehlt es an einem Überraschungseffekt auch aufgrund der Tatsache, dass die Übertragung von derartigen Winterdiensten sowie auch die Überwälzung der Pflicht zum Verschließen der Haustüren auf die in den Erdgeschosswohnungen wohnenden Mietparteien durchaus üblich sind.

Auch eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB ist hier nicht anzunehmen. Das Gericht verkennt bei dieser Beurteilung nicht, dass der Vermieter nach § 242 BGBgrundsätzlich verpflichtet sein kann, Regelungen im Mietvertrag zu unterlassen, die die im selben Haus wohnenden Mieter willkürlich unterschiedlich belasten (s. Bieber , in: jurisPR-MietR 25/2011 Anm. 2). Willkür ist jedoch in der vorliegenden Konstellation zu verneinen, weil die Pflichten auf die beiden Erdgeschossmieter verteilt worden sind, die bei einem 8-Parteien-Haus immerhin 25% der Wohneinheiten ausmachen. Auch ist ein sachlicher Grund für die Überwälzung der Pflichten gerade auf die Erdgeschossmieter zu erkennen, denn ist es für den Erdgeschossmieter praktisch gesehen weniger aufwändig die Haustüren zu verschließen und zu prüfen, ob aufgrund von Eisglätte ein Streuerfordernis besteht als für einen Mieter aus den oberen Stockwerken.

Zudem wurde den belasteten Ergeschossmietern als Ausgleich für die Belastung mit Sonderpflichten ein Nachlass auf die Miete gewährt.

Aus diesen Gründen hielt das Amtsgericht die Klausel für nicht gegen §§ 305 c Abs. 1 oder § 307 Abs. 1 BGB verstoßend und wies die Klage ab. Der klagende Mieter muss also auch weiterhin den Winterdienst, soweit erforderlich, ausführen.

Beraterhinweis:

Die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter führt dazu, dass im Schadensfall der Mieter von dem Geschädigten in Anspruch genommen werden kann, wenn er seine Pflicht verletzt hat. Vergisst er also im Winter zu streuen, obwohl es glatt ist, und rutscht ein Dritter auf dem glatten Weg aus, muss der Mieter damit rechnen, zur Kasse gebeten zu werden. Das kann schnell in die Tausende gehen, weshalb sich für Mieter, die solche Verkehrssicherungspflichten vertraglich übernommen haben, der Abschluss einer Haftpflichtversicherung dringend empfiehlt. Der Vermieter selbst kann im Schadensfall nur in Anspruch genommen werden, wenn ihm ein Auswahl- oder Überwachungsverschulden vorgeworfen werden kann.

AG Köln, Urteil vom 31.07.2012 – 211 C 55/12